上有政策，下有对策。自4月8日国五条实行以来，在严厉房贷政策下，利益各方积极疏通。
为了规避监管层监管，降低购房成本，一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款，曲线变身房款。
监管层三令五申的风险管控在这其中变得次要了。担保公司出资、中介公司出客户，而银行最终批贷。而一旦“过桥”形成，三方联合致使担保公司赚过桥费，中介赚中介费，而银行则是获得业绩。
担保猫腻
“现在很多客户都是房贷客户。在一套房贷款政策执行严格，三套房贷款停止发放的情况下，很多二套房客户都主动找到了我们。”一家担保公司人士如是告诉记者。而担保公司也由最原始的“担保”业务，演变成如今的“垫资”业务，俗称“过桥”。
上述人士告诉记者，以购买二套房为例，在客户找到我们之后，我们会把其介绍到与我们相熟的银行，先做“消费性贷款”。其实获得银行“消费性贷款”并不难，担保公司的常用办法是，200万元以下的，以“房屋装修”名义申请贷款，找装修公司签订合同即可；200万元以上的，则以“艺术品投资”为名，找珠宝公司、典当行应付。而无论是装修公司还是珠宝家具公司，都是担保公司找来的壳公司。
而对银行来说，“消费性贷款”主要审核“用途证明”，一般只需要装修、教育、婚庆、旅游、购买家具家饰等消费类用途。据记者了解，一般商业银行的贷款期限一般为10年，贷款额度上限500万。
此时银行审批通过之后，客户会拿到银行出具的“预审批函”。一家股份制银行人士告诉记者，贷款预审批帮助客户了解自己的信贷额度，拿到获批贷款的绿色准行证。
“见到预审批函，我们先打款（依据向银行申请的贷款额度）给卖方。”上述担保公司人士说，这就是担保公司口中的过桥。前述人士告诉记者，担保公司基本是没风险，因为担保公司都要在银行贷款审批通过后才做过桥贷款。
据记者了解，所谓“过桥”，就是担保公司先利用自有资金出资给卖方，让买卖双方完成过户，交易结束。而前提是与买方签订合同，明确买方须支付垫资期间的费用，月息为贷款总额的4.5%-5.5%，期限多为1个月，并要求提前支付。
事实上，消费性贷款包括住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷款。据记者了解，为了规避风险，多数商业银行的“消费性贷款”都需要住房抵押。过户完成之后，买方拿着房本到银行做抵押手续，换成银行正式批贷函。
之后涉及银行打款。目前监管机构要求30万以上的个人贷款必须明确资金使用用途，需要按照受托支付的原则进行发放。也就是说，30万元以上的信贷资金使用不能直接划入到客户账户中，银行需要依照资金用途直接转入第三方账户。这有利于降低资金需求方对信贷资金的违规挪用风险。
利用这一点，银行的贷款资金就顺理成章打到了担保公司关联的“壳公司”账目上。至此，一方面客户购房完成，一方面担保公司垫资结束，只剩下客户与银行之间的“消费性贷款”。如此，“灰色房贷”交易完成。
风险转嫁
据记者了解，在银行出具“预审批函”之前，担保公司会与客户签订两份合同。其一份合同上注明“收取贷款总额月息为2%的抵押贷款费、中介咨询费”，另一份合同则注明“收取贷款总额月息2.5%的垫资费用”。如此分拆，是惯用手段。
“如果还规避不了，可以做三份合同，避嫌高利贷。实际上担保公司干的就是高利贷的营生。”曾在一家大型担保公司工作过的业内人士郭颖告诉记者，至于收费名目可以变化多种：折现费、保险费……
事实上，按照国家规定，担保公司最基本的赢利点在于对贷款企业进行担保，帮助企业从银行拿到资金，担保公司只可从中收取佣金。
“担保公司做过桥很简单，担保公司、中介公司、银行三方一起"过桥"就形成了。”某股份制银行人士介绍，“因为踏踏实实干担保挣不到钱，这样的链条产生，谁都没理由不干。”郭笑言。
更严重的是，担保公司垫资的期限多为一个月，而通常一般消费性贷款的最高期限为十年。一个月对比十年，一笔贷款的风险完全转嫁给银行。
“在整个过程中，银行最终承担了信贷风险。”上述股份制银行人士坦言，银行付出了资金，却为别人做了嫁衣。原因在于，监管机构未对担保公司的设立、行业监管作出明确规定，这在一定程度上降低了担保行业的准入门槛，造成许多担保公司存在注册资金虚拟、资金抽逃等现象，致使其实际担保能力和抗风险能力不强，严重影响银行信贷安全。
如何解决？对于银行来说，“银行防范的办法不多。”上述银行人士透露，“如果三方利益链条形成，银行能让一笔不合情理的信贷资金合理地审批下来，而这也是整个灰色链条中最关键的一环。”
实际上，银监会实施“三个办法一个指引”后，信贷资金流入高收益的渠道基本被封堵，但个人消费类贷款仍是信贷违规的风险多发区。原因在于，银行对这类贷款的审批依据是，贷款抵押物是否足以覆盖呆账坏账风险，而现在商业银行是按照房价款项的5折左右来发放贷款，考虑到未来房地产市场的长期稳定发展，银行资金的安全边际还是非常高的。
对于担保行业来说，有专家建议尽快出台相关的行业准入和行业管理办法。
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