央行“挺”贷 避免误伤刚需

央行组织15家银行召开住房金融服务专题座谈会，央行副行长刘士余所表示的“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”的观点，成为房地产业内热议的焦点，多位房地产业内人士表示，虽然不宜过度解读这一表态，但这一举措将为房企和购房人带来诸多积极改变。

北京房地产协会秘书长陈志表示，从我国1月—4月的经济走势看，面临结构调整压力，各个行业对资金的需求都很突出。在房地产行业，房企负债率也有明显的提高，融资成本相对比较高。

记者查询的《2014中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2013年沪深上市房企的资产负债率平均值约64%，达到了近4年的最高水平。其中，有27家企业的资产负债率高达80%以上，比上一年多了7家。

今年以来，多家银行在个人住房贷款的审批上放慢了速度，并控制了贷款总量。陈志表示，央行提出“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”后，将会看到个人住房贷款审批速度的提高，但贷款在原有总量的基础上未必会有新的增量，即加速批贷，慎重增贷。

他判断，未来两三个月内是北京房地产市场回归正常市场的关键时期，也可以说是购房的“窗口期”。“北京楼市将出现"两翼齐飞"的局面—刚需楼盘快速入市，以价换量；改善型需求也会在未来两三个月逐渐回归市场。”

我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，央行明确支持首次自住型置业的信贷。对于购房人来说，将可能出现利率优惠增加、批贷周期缩短等积极效应，这将打消部分刚需购房人的观望情绪，刺激市场成交量的回升。“信贷政策的调整如果能够带来购房人购买力的增加，开发商可以通过低价推盘，带来销售回款，缓解资金链压力。同时，也能适度减少银行所面临的一些呆账、坏账风险。”

自去年4月，工行宣布取消首套房8.5折利率优惠并实行基准利率后，各银行陆续取消首套房利率优惠。今年以来，北京地区一些银行的首套房贷款利率整体水平维持在基准利率，个别银行还上浮了5%，一些中小银行甚至停贷。

一家北京房企的高层告诉记者：“商业银行收紧首套房贷将直接影响市场成交。尤其在限购限贷政策不放松的现阶段，楼市成交的主体是刚需，而刚需购房人群对按揭贷款的支持依赖度是很高的。”

对于央行“力挺”后的信贷政策走向，亚豪机构市场总监郭毅表示，虽然各行已经领会了此次座谈会的精神，部分银行也表示收到了相关文件，但不会马上调整按揭政策。因为银行需要在全年信贷额度供应和维持低利率之间寻求平衡。由于年初各家银行已经根据其全年的贷款额度制定了相应的投放规划，如果按照央行指示增加个贷的总量规模，那么商业银行需要从经营性贷款中切割出一定额度的贷款规模来贴补个贷市场。即便有调整，最快也是在三季度执行，而且调整幅度有限。

胡景晖则进一步表示，央行这一动作是银行系统对信贷的适度调整，而非大范围的政策掉头。考虑到目前楼市成交低迷，观望情绪弥漫，刚需购买力不足的现状，这一调整主要是针对目前的这些市场表现“出招”。可以确定的是，央行这一举措在一定程度上将缓解楼市的观望情绪，对促进市场成交量有一定程度的增加。

8.5折贷款利率重现

尽管“差别化信贷”的政策要求从未发生过变化，但在实际操作中，首套房贷利率优惠越来越难获得。央行首套房贷款利率宽松的消息公布后，开发商加快了楼盘入市速度。位于昌平的某刚需项目便是消息传出后开盘的项目之一，而开盘的原因，该项目销售总监说：“刚需购房人对于价格十分敏感，但商品房总价相对较高，需要从银行进行商业贷款，如果首套房的商贷没有折扣，那么刚需购房人自然会选择总价较低、还贷压力较小的自住型商品房了。”

据了解，此前该项目针对购买首套房的银行贷款是基准利率，当媒体报道央行“力挺”首套房贷后，项目与银行进行了磋商，恢复了首套房8.5折的贷款利率。