今年3月18日，国家财政部发布，今年5月1日起全面推开营业税改征增值税，包括上海在内的4个城市按三种情况征收或免征增值税。很多人听到这个消息后，又有几家欢喜几家愁呢？“营改增”之后，个人在出售二手房时，缴税金额和方式将发生哪些变化？不要担心一头雾水，市地税局近期提供权威案例解读，详见下文。

情况一：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

案例：小王将购买不足2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元。

按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元。

按改征增值税计税方法计算：

应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%。

应纳增值税额=420÷（1+5%）×5%=20万元。

情况二：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

案例：小李将购买已3年的非普通房对外销售，取得出售住房收入500万元，而3年前他的买入总价为400万元。

按原营业税计税方法计算：

应纳营业税额=（500-400）×5%=5万元。

按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76万元。

情况三：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

案例：小张将购买已满3年的普通房对外销售，取得出售住房收入200万元，由于他符合免征条件，无论是按之前的营业税计税 方法，还是按改征增值税计税方法，均免征营业税或增值税。

看了以上三种情况，大家是不是已经明白，营改增政策，实际上是减少了税收，有利于民生的一项政策。希望卡宝宝整理的案例分析二手房营改增对税收的影响，对大家有所帮助。