2008年救市政策出台后，银行纷纷给出七折优惠利率，但事实上，七折贷款利率已与存款利率形成倒挂，银行是赔钱的。而最近几年，在七折利率政策并未取消的情况下，商业银行已纷纷主动将首套房贷利率优惠取消，甚至上浮。经历过国际金融危机的历练，逐步试水利率市场化大潮的金融机构，已经少了些许盲目，多了几分理性。

国庆前夕，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，在低迷的房地产市场中激起一波涟漪。在各种声音中，有一些人将政策简单理解为“救市”，恐怕有失偏颇。上述文件虽有稳定房地产市场的用意，但更重要的意义还是在于改革，房贷新政应放在利率市场化背景下进行解读。

房贷新政本质上是利率市场化改革的一个步骤，是让市场发挥决定性作用，减少不必要的监管约束，让金融机构更多自主定价。比如政策中广受关注的“七折利率”，其本身就是利率市场化过程中留的一个“尾巴”。2012年6月，央行调整利率浮动区间，存款利率允许上浮至1.1倍，贷款利率允许下浮至0.8倍，当时强调“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。2013年7月，央行进一步推进利率市场化改革，取消金融机构贷款利率下限，由金融机构自主确定贷款利率水平，但同时又强调，“为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。”

可以看出，随着利率市场化推进，存贷款利率浮动上限和下限的放松和取消是大势所趋，“房贷利率七折下限”本身也是一种暂时的状态，利率既然要市场化，自然就是商业银行自主决定，今后如果这个“七折”下限取消也不应奇怪，但不意味着就真的能拿到七折或更低的利率。目前，房贷以外的各种贷款利率下限均已取消，但商业银行真给出七折、五折甚至零利率了吗？并没有，有的还要上浮，这就是市场在起决定作用。因此，重申房贷七折利率并非救市，而是利率市场化改革的一个环节，并且，今后仍有进一步改革空间。

同样，这次政策中关于首套房标准（即“认贷不认房”）的调整，也是利率市场化进程中的阶段性问题。当利率完全市场化时，给谁贷款、不给谁贷款，认什么、不认什么以及利率如何确定（比如现在对企业的贷款），就应更多地由商业银行自主决定。允许商业银行放宽首套房认定标准，实际上是对银行自主定价的进一步松绑。

有人将此次房贷新政与2008年的救市相类比，但却忽略了，这6年间，经济金融环境已有很大不同，限贷虽放松，但与2008年已有太多不一样。

首先是政策不一样。中央多次强调不搞强刺激，只进行微刺激，货币政策没有“适度宽松”，而依然坚持“稳健”，这意味着，没有4万亿元，没有信贷的大规模增加，因此，房贷政策的调整更多还是调结构，而非开闸放水。

其次是市场不一样。近一年多，在没有政策打压的情况下，楼市出现自发调整，海水退去，方知谁在裸泳，购房者看到了楼市蕴藏的风险，因此出手更加谨慎，不会因为信贷小幅调整就立即进入市场。毕竟，一旦房价下跌，利率的那点优惠弥补不了房价本身的亏损。

再次是银行不一样。与6年前相比，利率市场化大幅推进，商业银行有了更多自主权，也有了更多自担风险的意识。2008年救市政策出台后，银行纷纷给出七折优惠利率，但事实上，七折贷款利率已与存款利率形成倒挂，银行是赔钱的。而最近几年，在七折利率政策并未取消的情况下，商业银行已纷纷主动将首套房贷利率优惠取消，甚至上浮。经历过国际金融危机的历练，逐步试水利率市场化大潮的金融机构，已经少了些许盲目，多了几分理性。

以改革的视角来看待这次房贷新政，意味着在政策落地和执行的过程中，有关各方最重要的就是做好一件事——尊重市场。

要尊重房地产市场。楼市终究不能只涨不跌，为稳定楼市，政府采取的措施已经够多，从取消限购、限贷到税收优惠，截至目前，可以说能用的政策手段已经用得差不多了，政府之手已基本摸到了边界，再伸长，可能就要越界了。以往出现过的一些事情，比如对开发商做出指令性要求，禁止打折降价等，在全面深化改革的背景下，希望不要再重现。

要尊重金融市场。央行、银监会出台的房贷新政中本身对商业银行自主经营给予了充分尊重，不论是首套房还是二套以上住房的贷款首付及利率，都强调由银行业金融机构根据风险情况自主确定，并无强迫。因此，在政策执行过程中，地方政府不应干预商业银行的自主经营，比如发出政策指令，要求利率必须打折、首付必须降低等等。

要尊重市场参与者即购房人。买不买房，贷不贷款，要每个人自主决定，政府和媒体应避免诱导，杜绝忽悠。不久前某地方党报在头版头条号召市民买房，称“目前已到购房好时机”，有失身份，引发批评。当前要警惕利益集团对房贷新政进行故意的误读、炒作，营造房价上涨的预期。有的房企以房贷新政为借口酝酿涨价，无疑是误判了形势，错打了算盘。试想，如果房价的上调抵消了利率和首付的下调，又何以让更多刚需出手？