提要：刚过去的端午假期，因深圳房贷收紧，投资客转战惠州东莞，两地楼盘挤满了来自深圳的购房者，对于这些相对的高收入者而言，两地的房价远谈不上贵，而且还有首付低的优势，每月还贷也不到2000元，压力并不大。

在杠杆难以增加、总房价持续上涨、贷款政策收紧等多重合力作用下，“3·30新政”后市场预期迟迟不能兑现，深圳楼市的投资需求开始转战周边城市。

端午假期，惠州楼盘挤满了来自深圳的购房者，在他们看来，只要深圳成为“硅谷”的预期不破，这些片区迟早会迎来房价上涨的时期，对于这些相对的高收入者而言，惠州的房价远谈不上贵，而且还有首付低的优势，每月还贷也不到2000元，压力并不大。

深圳成交量下降

前段时间比较疯狂的深圳楼市开始有了回到正轨的迹象。“3·30新政”出台后，深圳房价拉起陡直的“大阳线”，只升不降。但6月第一周，深圳楼市成交价格出现小幅回落，不过这并不意味着同一套房源的价格出现松动，深圳市房地产研究中心主任王锋分析称，价格回落主要因为龙岗片区等低价房源大量入市，拉低了均价。

6月第二周，楼市成交总量也出现了下跌。根据深圳规土委数据，一手住宅成交1752套，成交面积为18万平方米，环比下降6%。由于购房手续的时间差，深圳规土委数据存在滞后性。就目前来看，第二周入市新盘套数是611套，推盘量有所下降，而且同期无项目批售。

推盘走低与业内对市场走向的判断有关。深圳房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫等诸多业内人士认为，下半年，虽然深圳成交价格不会下跌，但也不可能继续陡直上涨，而且最近释放了大量需求，预计未来几个月成交量难以维持疯狂状态。

对于深圳购房者而言，在某种意义上，“3·30新政”反而成了利空信息。深圳常住人口的平均年龄在34岁左右，高学历人群占比较高，且多从事包括金融在内的第三产业，对货币政策极为敏感。

原本“3·30新政”旨在降低交易费用和进入门槛，增加市场活跃度，因此大量二手房持有者在政策公布当晚敏锐“反价”，购房者在杠杆提升以及涨价预期下恐慌入市，由此造就了近两个月的“抢房”局面。国家统计局发布的数据显示，5月份深圳涨幅居全国之首，达到6.7%，创下单月房价环比涨幅的历史纪录。

但事实上，政策出台80多天后，杠杆并没有提升，二套房贷款首付仍为7成，再加上总房价的上涨，进入门槛反而上升了。由于楼市火爆，按揭额度紧张，深圳多家银行上调贷款利率。以风向标国有四大行的首套房贷款利率为例，中国银行上调0.2折，建设银行上调0.2折到0.3折。

资金外溢到周边

在这一背景下，不少楼市资金外溢到惠州、东莞。端午假期，我们在惠州多个楼盘现场看到不少挂着深圳牌照的汽车。某上市公司高管表示，在传出深圳将升级为直辖市的消息后，该公司在深圳周边的一个楼盘销售量猛增，曾有客人一次性购入40套。

总价低、杠杆高是这些房源的共同特征。以惠州龙光城项目为例，一套70平方米左右的房子，均价从每平方米5000元左右上涨至6000元左右后，总房价不过40余万元，虽然与其他三四线城市相比并不算便宜，但与深圳动辄数百万元的房子相比，简直就是小巫见大巫。同期，与之一路之隔的坪山新区房源均价在1万元以上。除了二套房首付4成政策在惠州地区落地之外，惠州的开发商还给出了房价优惠、降低首付等相关的刺激购买方案。

深圳宝安一名购房者称，她刚在惠州买了一套紧邻深圳的房子，在二套房4成首付政策下，一次性拿出15万元，每月还款1000元左右，“还款压力不大，就当存定期了”。惠州楼市开始升温，根据中指院数据，5月惠州成交了2597套，成交面积环比上涨40.45%。

除了惠州，东莞凤岗镇的楼市也在升温。深圳行政地图呈狭长状，两边宽、中间窄，在地图上东莞凤岗镇好像插入深圳一样，其距离深圳福田、罗湖等中心区的距离甚至小于深圳某些边缘片区。