提要：东莞公积金贷款新政从6月10日起正式执行，首付从三成降至两成，二套房贷款最低首付比例由五成降至三成。同时，新政取消了对房屋建筑面积的限制。

备受关注的东莞公积金贷款新政（下称“新政”）已于上月底正式出台。从6月10日起，职工购买首套自住房贷款最低首付从三成降至两成，二套房贷款最低首付比例由五成降至三成。同时，新政取消了使用住房公积金贷款购买住房对房屋建筑面积的限制，业界认为，这可能将进一步促进改善型客户入市。

二套房贷款首付降至三成

监测数据显示，据不完全统计，今年以来，全国约有32个省市区对住房公积金政策进行调整。而东莞公积金新政也已经于5月31日正式出台。新政规定：对住房套数的认定以缴存职工家庭在东莞市房屋产权登记部门登记的住房套数为准，对贷款次数的认定以缴存职工家庭使用住房公积金贷款的次数为准。

其中，无住房且首次申请的，认定为首套住房贷款申请，最低首付款比例为20%；有一套住房的、结清首次贷款再次申请的、有一套住房且结清首次贷款的、购买双拼房申请贷款的，认定为二套住房贷款申请，最低首付款比例为30%；有两套或以上住房的、第三次申请贷款的，认定为第三套及以上住房贷款申请，不予贷款。

个人最高可贷额度提至50万

这次新政对公积金贷款最高限额也作了相关调整。新政规定，个人缴存职工的最高可贷额度由48万元提高至50万元，夫妻双方缴存职工的最高可贷额度由70万元提高至80万元。

我们梳理材料发现，可贷额度计算公式根据缴存时间系数、收入调节系数、流动性调节系数等各项系数作为参数，并由市住房公积金管理中心调整并公布，但缴存时间系数暂不调整。我们从东莞市公积金中心官网获悉，流动性调节系数由个贷率来决定，该系数目前分为6个区间标准；收入调节系数由月缴余额来决定，该系数现分为34个区间标准。截至今年4月底，东莞市公积金的个贷率是59.85%，则流动性调节系数为1.4。

同时，本次新政对组合贷款的额度也作了相关的要求。通知规定，申请组合贷款的，首套住房贷款申请，住房公积金贷款额度和商贷额度之和不得超过房屋价值的80%；二套住房贷款申请，住房公积金贷款额度和商贷额度之和不得超过房屋价值的70%。

此外，通知规定职工家庭自结清首次住房公积金贷款之日起，即可再次申请贷款。另外，异地缴存职工配偶为东莞市户籍、采用以贷冲贷方式的申请人为商贷抵押房屋的产权共有人、配偶的，可申请贷款。

贷款取消对住房面积限制

值得一提的是，新政取消了使用住房公积金贷款购买住房对房屋建筑面积的限制。业内人士表示，取消公积金贷款对住房面积的限制，有利于市民以公积金贷款的方式购买改善户型。

我们梳理材料了解到，此前，东莞公积金贷款对房屋面积有特别要求：对购买自住住房申请住房公积金贷款的房屋建筑面积仅限于在144平方米（含）以下的自住房，购买二手房或一手房房屋建筑面积在90平方米以上，贷款年限最长不超过20年；购买一手房、商转公贷款且属于首套自住住房，房屋建筑面积在90平方米（含）以下，贷款最长年限不得超过30年。

业内人员表示，这次公积金新政亮点在于取消限制面积，这意味着客户无论购买大户型、豪宅还是别墅产品，都有机会使用公积金贷款，或将进一步促进改善型客户入市，大户型产品有望迎来旺销，“红五月”的火爆行情将在六月延续。

而房产专家也认为，此次政策的出台，有利于激活公积金的使用率，增加有首改、再改需求的人群，日后大户型的供给比例将会加重。不过因为以公积金购房的比重并不多，对东莞楼市的影响有限。