提要：广州4月成交量和成交面积环比3月涨幅均超四成。尽管有“3·30新政”的利好，但在相对理性的广州楼市当中，改善型换房需求的实现，目前仍以“卖一买一”居多。不过，改善型换房客在二手市场上实现“细屋换大屋”，选择贷款方式时更倾向于选用商贷。

二手市场价量齐升之际

据国家统计局网站发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，广州4月一二手房价环比上涨幅度分别为0.4%和1.1%，二手住宅价格增幅略高于一手住宅。不过，由于现时二手楼价仍未赶上去年4月同期水平，价格差距以及买卖双方对后市的看涨，加快买家入市的步伐。据“阳光家缘”数据显示，4月广州二手住宅市场成交量达5620套，成交面积45.61万平方米，与3月的3967套和32.15万平方米相比，成交量和成交面积环比涨幅均超四成。

额度受限导致涉公积金贷款占比大跌，尽管在今年内央行两度降息，公积金贷款利率也随之下降，在5月11日降息后，个人住房公积金贷款五年以上利率已从之前的4%下降到3.75%，不过，受限于公积金贷款额度，今年前四个月广州二手住宅市场中涉公积金贷款的购房成交并不活跃。

据合富置业成交数据统计，今年前四个月以非一次性付款方式完成交易的二手住宅成交个案当中，涉公积金贷款个案仅占33%，与去年同期涉公积金贷款占比68%相比活跃度明显下降。其中，纯公积金贷款成交活跃度下降最为明显。纯公积金贷款成交个案占比从去年前四个月的40%下降到今年前四个月的15%。尽管目前首套房贷利率普遍存在一定折扣优惠，但与公积金贷款利率相比，仍高出一定幅度，因此，无论是去年还是今年前四个月，涉公积金贷款成交个案当中，首次置业占比仍高达八成左右。

贷款型换房八成选商贷

尽管有“3·30新政”的利好，但在相对理性的广州楼市当中，改善型换房需求的实现，目前仍以“卖一买一”居多。不过，在去年出台的“9·30新政”利好带动下，改善型换房客在二手市场上实现“细屋换大屋”，选择贷款方式时更倾向于选用商贷。合富置业成交数据统计，在今年前四个月二手房置换型个案当中，多达83%的换房个案选择商贷。

合富置业市场经理梁燕明表示，去年出台的“9·30”房贷新政，改善型换房人士从中获得的利好较首次置业人士要多，因此，在今年降息、降准以及营业税“5改2”等利好刺激下，改善型置业人士入市积极性递增亦高于首次置业者，且在“9·30”房贷新政利好下，通过“卖一买一”换房人士，首付及月供款压力亦较去年“9·30”新政出台前要低，在市场对后市预期出现转变的情况下，现时选用商贷实现置换需求的改善型购房人士，出手购房意愿更高。