提要：国家房贷新政的推出，南京也不断跟进，南京首付、公积金新政不断出台，到底进展效果如何？调查数据显示，南京12家银行执行二套房首付4.5成，南京二手住宅的回暖作用已经开始显现，4月上半月南京房价量价已经“齐增”。

12家银行执行二套房首付4.5成

国家的楼市新政在3月底4月初密集出台，3月30日，央行发文，二套房商贷首付比例降至4成；公积金首套房首付降至2成，公积金贷款首套房结清二套房首付降至3成。财政部发文，3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

4月11日，江苏省金融机构执行二套房首付比例标准出台，表示对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，贷款利率依旧上浮1.1倍。

据了解，根据国家统计局南京调查队的调查，目前南京工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、江苏银行、兴业银行、北京银行、光大银行、邮储银行、紫金农商行等12家银行，均已开始执行二套房首付比例4.5成。

4月21日南京市住房公积金贷款新政也出台了，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的缴存职工家庭，现有住房人均建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的，为改善居住条件再次购买普通自住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例仍为30%。

4月上半月量价齐增，库存回到半年新低

政策密集出台，有没有让楼市随着天气一样回暖呢？从成交量看，2015年4月上半月南京楼市已经有所回暖：4月上半月南京共成交新建商品住宅3272套，日均约218套，同比去年4月上半月成交2889套增加13.2%，较今年3月日均成交约170套有明显增长。

利好政策出台加上近期开发商推房的谨慎，今年以来南京新房库存不断下降，从开年5.7万套的高点下降到3月末5.3万套，4月上半月又继续下行，到4月15日南京新房库存量已经回落到半年来最低点52175套。

价格又如何呢？从价格看，每年的3月和4月是楼市的传统旺季，所以3月开始南京楼市已经开始回暖，3月南京新建商品住宅价格环比指数100.2，出现了9个月以来的首次上涨。

国家统计局南京调查队相关负责人表示，新政出台以后部分前期销售情况比较好的楼盘，借助市场回暖和政策利好，已经适当调高了加推定价，也有部分楼盘平价加推，力求高去化率。“总体来看，新政出台后南京楼市成交量维持在正常水平，没有出现井喷式增长，整体价格被部分加推涨价楼盘拉动，表现为小幅上涨。”关于新政出台对项目销售未来推盘计划的影响，有两家楼盘表示政策的利好对近期销售有拉动作用，另外三家表示影响不大，后期推盘计划还是以自身工程节点或市场供求为参考。对后期南京新建住宅价格走势的判断，四家楼盘认为会稳中有升，另外一家认为保持平稳。

二手房市场开始活跃

二手房市场是否也已经回暖呢？根据被调研两家中介公司的数据，通过4月上半月与3月下半月进行环比，成交量均有小幅增长。成交房源的类型中，4月上半月改善房源所占比例环比均有所增加。

从新增房源套数看，4月上半月两家公司环比和同比均有明显增加。“二套房首付下降到4.5成对市场影响不大，因为虽然首付降低，但是后期贷款压力随之大幅增加。”

营业税5改2政策，也刺激了大量优质次新房上市销售，“现在买方的选择余地已经增大了，所以带来了二手房市场的活跃。”两家被调研中介共同认为，一些满2年不满5年的房子，报价上涨普遍在3万—5万。

“但是从实际成交来说，相当于省下的税费买卖双方平分了，这样实际表现为降价。”被调研中介认为，对于后期南京房价的走势，一家中介认为政策刺激后会有小幅上涨，另外一家认为受新房库存压力和新房价格上涨乏力影响，二手住宅价格比较难进入上涨通道。