近日多方报告指出，一项坚挺的广州房屋贷款利率终于出现松动的机箱，有国有银行首个调价,首套房贷利率已从此前基准利率上浮8%下调至上浮5%。此事在佛山、东莞房地产政策松绑的背景下,被解读为是银行房贷利率松动的信号。但据了解,所谓商业银行率先下调首套房贷利率一事并不存在,多位业界人士均称该银行房贷定价政策并未作出调整,且因为公积金实行月度额度放贷,组合贷款申请难度加大,不少组合贷款申请者转向纯商业贷款(简称“商贷”)。因此,在银行贷款资源供不应求的情况下,未来房贷利率甚至还会趋高。
走访
首套房贷政策一直未调整
“其实没有下调,该行首套房贷利率一直是基准利率上浮5%。”有按揭公司员工宗经理昨日表示,此前媒体报道下调首套房贷利率的某国有大行,相关政策并无变化。该国有大行员工也透露称,该行首套房贷政策一直未调整,仅仅是因为有些客户通过中介大量申请,房贷利率才会有所优惠。
该行对此回应称,其按借款人资质、所有物业情况实施风险定价,不同借款人与所购物业之间存在较大差别,目前该行普遍的首套房贷利率是上浮5%。
另外一家国有大行的个贷部负责人也告诉表示,其所在银行的首套房贷利率从去年9月开始即一直为基准利率上浮5%,但当时银行没有额度,一直拖到今年才把积压的房贷发放。其同时也表示:“所谓房贷利率下调,我自己了解到,根本没有这样的事,何况该行的利率也没可能那么高。”
宗经理也进一步表示,如果是该行的优质客户,一直和该行有合作,如在银行有不少存款,利率是会有进一步优惠,优惠幅度大约是再下调2%-3%。他也表示“目前国有大行都没有太大差别,四大行普遍都上浮5%,目前实行下调或者基准利率的银行几乎没有。唯一能这样做的只有外资行和小银行,但这些银行贷款规模不大,且条件较高。”
预测
未来房贷利率下调不太可能
宗经理说,由于首套房贷利率上浮已有一段时间,购房者都有心理预期,所以影响不大,真正有影响的是“公积金贷款实行月度额度放贷”,让不少等不及的购房者不得不转为纯商贷或纯公积金贷款。
“我们最近半个月,确实是组合贷转为纯商贷的占比多了。”上述国有大行个贷部负责人表示,“但我们也很难估算什么时候才能有额度。”
宗经理表示,该公司60%的客户为公积金组合贷款的客户,这些客户正面临困境,因为即使公司和银行是长期合作的关系,但在银行本身额度有限的情况下,即使分下来额度也是很难满足大部分客户的需求。“估计大部分客户的需求都得不到满足,按照8月的情况来推断,如果客户现在递交申请,等一两个月是很正常的。算上申请和排队的时间,等到明年批也不意外。”
对于未来房贷利率走势,宗经理表示:“除非银行吸收存款的成本走低,否则贷款利率不可能下调。目前互联网金融、民营银行和小贷公司的蓬勃发展,银行吸纳存款的成本走高,贷款利率自然趋高。”
上述国有大行的个贷部负责人直言,房贷利率未来下调是“不太可能”,而且预计随着部分客户从公积金组合贷转向纯商贷的数量逐渐增多,而各银行的房贷额度也是有限,在供不应求的情况下,房贷利率也可能水涨船高。目前银行信贷规模就已十分紧张,在需求大于供给的情况下,银行不可能下调房贷利率。其也透露,“有两家国有大行都已经没有规模了。”
算账
80万组合贷转纯商贷,利息多给16.24万元
如果转纯商贷或者纯公积金贷款,情况到底会怎么样?若以首套房,贷款80万元计算:
如果组合贷贷款20年,公积金50万元(广州公积金1人贷款限额)加商贷30万元计算,公积金贷款的年利率固定为4.5%,按照等额本息的方式还款,月均还款为3163.25元,支付利息总额为25.91万元;商贷方面,按照目前国有银行普遍基准利率上浮5%来算,年利率6.8775%,月供2303.89元,总利息25.29万元。即组合贷款月供约5467.14元,总利息为51.21万元。
若转为纯公积金贷款,那么原本商业贷款30万元的缺口,需要购房者自己补足。但如果转为纯商贷,月供应为6143.70元,总利息为67.45万元。因此,如果50万元公积金贷款额度全部转成商业贷款,月供将增加676.56元,而总利息将多出16.24万元。
延伸
料大多数城市 下半年商贷仍偏紧
“相比松绑限购,用信贷政策或者财政补贴救市的实际效果更大,楼市能否真正回暖,关键还得看银行‘脸色´,因此有地方政府将重点转移到了放松信贷政策。”中原地产分析师张大伟表示。
然而,从目前个人住房贷款情况来看,当前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率,商业银行信贷依然会偏紧,即使出现下调首套房贷利率,下调的空间也不会太大。
一位金融机构人士表示,由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率是6.55%),即使首套房贷利率上浮5%,也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率,从这个角度来讲,即使银行等金融机构有贷款额度,也不会过多放到个人住房贷款上来,所以从目前趋势来看,大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧。
中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军则表示,商业银行因为不是政府政策执行部门,而是追求自身利润最大化,兼顾风险考量的公司,在经济放缓,不良率增加以及市场波动加大的情况下,商业银行取消优惠贷款是正常选择。
