近期，持续了半年多的银行个人住房按揭贷款收紧的局面有所缓解，但住房金融市场存在的问题不可能就此解决。针对今年以来各地普遍出现的商业银行提高住房贷款利率、延缓贷款发放周期等房贷紧缩现象，5月份以来，央行和银监会相继表态，要求商业银行要“大力支持首套住房需求”。据了解，目前商业银行个人住房贷款“审批-发放”周期从过去的2-3个月缩短到1个月左右，部分城市商业银行个人住房贷款利率上浮幅度有所回调，这对于加快开发商资金回笼、消化库存来说有很大帮助。

住房贷款市场  只是阶段性回暖

但是，笔者认为，个人住房贷款紧缩局面的缓解，很大程度上是银行资金面阶段性宽松所致。随着银行半年末考核时点过去、银行短端资金来源成本趋势性下调、定向宽松货币政策的实施、存贷比监管政策的调整等等，7月份以来，银行资金面趋于宽松。在国家监管部门连续喊话的压力下，银行阶段性改善了对于个人住房抵押贷款的政策。

值得注意的是，个人住房贷款市场回暖只是阶段性的回暖，而非趋势性的回暖。对于商业银行资产组合来说，目前个人住房贷款仍旧是“最不赚钱”的业务之一，个人房贷利率最高也不到8%，而小微企业贷款、消费贷款、信托等资产收益目前仍可以达到10%以上；其次，不像企业贷款，个人住房贷款无法给银行贡献结算存款，也就无法缓解银行未来可能再次出现的存贷比爆表问题，未来新增个人住房贷款空间仍旧有限；再次，个人住房贷款短则10年，长则30年，属于银行最长期限的资产，而近年来，银行资金来源却越来越趋于短期化，甚至通过超短期的理财产品来“滚动”。这样的话，个人住房贷款增加发放，必将会恶化银行的流动性风险，这是银行未来面临的最主要风险；最后，个人住房抵押贷款属于期限长的表内贷款，是占用银行资本最大的业务，而且未来还可能会随着风险的暴露而增加银行的资本占用和坏账拨备，相比小微、中小企业、消费贷款、同业等期限短、收益高的资产来说优势不再。

银行紧缩个人住房贷款是大势所趋

因此，未来银行紧缩个人住房贷款，甚至“抛弃”个人住房贷款是大趋势。让我们疑惑的是，如果站在15年前，即“房改”开始的时间节点上看，彼时个人住房贷款被认为是银行优质的资产业务。在对待个人住房贷款业务的态度上，银行之所以在一前一后出现如此大的反差，直接源于楼市未来将步入大周期下行阶段。可以推理，目前银行发放的任何一笔个人住房抵押贷款，都有可能在未来随着房价下行而成为不良贷款。因此，对于以盈利为取向的商业银行来说，贷款资产组合中调减、甚至抛弃个人房贷业务是理性的选择。更何况，目前银行可选贷款业务中，有比个人住房贷款收益更高的产品可选，因此，在风险加大和收益率相对下降的情况下，商业银行只好以提高个人房贷利率来缓冲不利，这也是为何监管部门不断喊话，但个人住房贷款利率仍旧难回优惠利率水平的原因。

其实，从全球商业银行资产选择来看，不管在楼市上升时期，还是楼市下降时期，围绕住房的资产业务都是银行资产包里的重要选择之一，这主要源于住房资产业务收益稳定、风险相对较小、抵押物有保障、部分区域的房产长期具有升值潜力等。但是，我国之所以在当前出现银行“不待见”个人住房抵押贷款业务，如果与其它国家相比的话，最大的区别和问题就在于个人住房贷款业务的流动性太差，导致这一业务上述优势在新的市场形势下反而成为劣势。

由于贷款不流动，再加上过去几十年基本坚持优惠的贷款利率，个人住房贷款在提高老百姓资金杠杆的同时，事实上也在发挥着给开发商低成本融资的作用，按揭贷款一直占据银行资金来源40%左右的份额。过去的几十年内，特别是房改以来的15年，房价上涨收益的绝大部分被开发商和购房者分享。对于商业银行来说，尽管也能够获得贷款收益，但相比房价上涨收益来说，小巫见大巫。更委屈的是，由于贷款期限长、不流动，在房价进入下行通道后，房价下行的所有风险基本上都让商业银行承担了。也就是说，在整个个人住房贷款周期上，商业银行风险和收益严重不匹配。另外，在我国，由于没有个人破产的法律，再加上法院在裁决经济案件时，往往保护被告人的基本住房需求。因此，即便银行为保护债权而有权收回抵押房屋，但在实践中也难以通过拍卖来保全债权。

设法让个人住房贷款 流动起来

如果个人住房贷款能够流动的话，特别是可以将其证券化，发行以未来资产现金流收益为基础的证券，并可以随时将其出售给市场投资机构，尤其是在流动性风险突出或预期房价下行时。这样的话，就可以有效地消除银行在个人住房贷款业务上收益和风险严重不匹配的情况。更重要的是，通过资产证券化，银行不仅能够参与房价上涨收益的分配，而且还能调仓来规避下跌风险的损失，这事实上改观了银行目前“分享小收益、承担大风险”的局面，特别是解除了银行对于“未来可能将承担楼市下行风险”的顾虑，银行开展个人住房贷款业务的积极性也会高很多。

另外，即便个人住房贷款不能证券化，但如果我国能够建立像美国“两房”（房利美和房地美）类似的政府支持的金融机构，购买商业银行发放的住房抵押贷款，那么银行可以将现有的存量个人住房贷款通过贷款二级市场出表，大大缓解银行存贷比压力、资本占用压力、流动性风险压力；另一方面，也可以极大地缓解银行在未来可能将承担楼市下行风险的顾虑，银行在发放新的住房贷款上的积极性也将会提升很多。事实上，美国住房金融的主体——储贷协会之所以在上世纪80年代纷纷破产，利率市场化后个人住房贷款利率与市场化的存款利率“倒挂”和流动性风险是罪魁祸首。而美国之所以建立以“两房”为主的二级房贷市场，目的是为适应金融市场新形势，创新住房金融供应模式。目前，我国面临着与美国80年代储贷危机前类似的局面，不管是实施抵押贷款证券化，还是建立二级市场，让个人住房贷款流动起来刻不容缓。