近年国家在重庆、四川、广东、浙江、宁夏等多个省（市、区）的部分地区，开展了农民住房抵押贷款的试点。为推进这项创新，国务院办公厅于今年4月20日下发的《关于金融服务“三农”发展的若干意见》中也明确提出：“慎重稳妥地开展农民住房财产权抵押试点。”笔者认为：现行法律中关于农村宅基地使用权不得抵押贷款的规定应适时予以删改；同时，对农民住房抵押贷款也要设定若干限制性条件。

农民开发规模化、产业化经营的农业种养项目，或开拓二三产业经营，往往需要借钱投资、借梯登高，但他们既有的家庭资产大多只有集体土地上的住房和土地承包经营权。所以，支持和促使农民创业，有必要将现行《物权法》第184条、《担保法》第37条中关于宅基地等集体土地使用权不得抵押贷款的禁止性规定适时予以废止，允许农民住房像城镇国有土地上的住房那样，可以抵押贷款。

在法律层面为农民住房抵押贷款开启绿灯的同时，也应当给这项放贷设定有别于城镇商品住房抵押贷款的限制条件。

设定限制条件的必要性在于：农民、农村、农民住房有不同于城镇居民、城镇及城镇商品住房的特殊性。

其一，农民住房所占用的土地，其所有权非国有，大多属于村民或村民小组内农民集体所有；其二，城镇居民若无房，有政府提供廉租住房兜底，而农民在居住保障方面能享受的优惠政策是每一户可审批使用一处宅基地。

农村居民，大多拥有承包地并同时拥有承包地的使用权和经营权。如果农民住房抵押贷款后因某种原因导致抵押物必须抵偿借款，而且抵押人在所抵押住房抵债后没有其他的住处，那么，没了住处的抵押人就很可能会在自家承包地上搭建起几间简易住房，从而导致农用地被违法建房。尽管农民擅自在承包地上建房为法律、政策所禁止，基层组织不会同意其违法建房，但现实中农民在自家承包地上建房非常便捷，其违法建房的成本很低，而政府监管、处置和禁止这种违法建房的成本却较高。所以，全面实施农民住房抵押贷款，必须防范所抵押住房被抵债后原居住人无房可居现象出现。

如何确保农民住房可抵押贷款后不至于出现违法建房现象？笔者以为应给农民住房抵押贷款设定比城镇商品住房抵押贷款要严格一些的前置条件：

其一，有合法凭证。用于抵押贷款的住房，必须拥有合法的房屋所有权证和集体土地使用权证。

其二，借款人贤良。银行在放贷前应对借贷人的品行及能力予以必要的调查。以农房抵押贷款者，应在借贷征信系统中无不良记录；所在村级组织或就业所在单位书面证明其平时品行表现良好，不仅有完全民事行为能力，而且有一定的经营才干、劳动能力和还贷能力。凡有赌博、吸毒、欺诈、偷盗等劣迹者，应拒绝为其放贷。

其三，贷款用途合法合理。农房抵押贷款的用途，宜以发展实业、投资生产性项目为主，用于扩大再生产，用于开发农业种养加贮销项目，用于开拓二三产业经营，且预计其投资回报率高于银行贷款利息。至于为买轿车、办酒宴等消费而抵押贷款，不予办理。

其四，对还贷风险评估不是很好的贷款项目附加所抵押住房能变卖变现要求。

笔者查考到，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释[2005]14号）中规定：人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，可作出强制迁出裁定，并可强制执行；但强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。最高院的这一规定，体现了党中央一再强调的“住有所居”要求，应在农民住房抵押贷款的制度设计中予以体现。所以，为减小农民住房抵押贷款的不良率，也为了避免所抵押住房抵债后农民在承包地上违法建房现象发生，对那些借贷人的品行、能力、借贷资金投资回报率等单项或综合评价不是很好的贷款项目，应该再附加两个条件：一是必须出具其住房所占宅基地所有权单位（或村民委员会）作出的宅基地使用权随住房抵押、抵押权实现时同意处置的书面证明；二是借款人及其所扶养家属在其抵押房产变卖处置后另有住处或由其他人提供居所，有借款人的书面承诺和第三人出具书面凭证。这后一条，也是温州市在实施农房抵押贷款中所设定的条件，笔者以为值得肯定和借鉴。