关乎亿万农民切身利益的农村土地制度改革又传来“福音”,农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理试点将在全国有关试点地区规范开展。

日前,银监会、国土资源部根据中央、国务院有关政策要求和相关法规,联合制定和颁布了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。按照《办法》,在2017年12月31日之前,将在北京市大兴区、山西省泽州县、黑龙江省安达市、海南省文昌市、浙江省德清县、四川省郫县等15个改革试点县地区,开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点。

自党的十八届三中全会以来,全国农村土地制度改革进入全新时期,其中最主要的有“三块地”的改革,即农民承包土地、农村集体建设用地、农民宅基地的改革,都在积极稳妥开展之中。此次按照《办法》规定,将开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点,这表明在农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押贷款试点之后,农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点在有关地区正式开展,我国农村土地制度改革和以农村土地使用权为抵押物的农村金融制度改革正在向纵深进军。

开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点意义深远。此项创新试点,是认真贯彻落实党中央、国务院推进农村集体经营性建设用地入市改革试点工作的重要举措,也是农村土地制度改革和金融领域改革试点工作的重要制度安排。《办法》的颁布实施,适应了农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”的改革要求,有利于建立健全同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度,并为形成可复制、可推广、利修法的改革成果,提供新的强大动力。

农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款,即以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产,由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。农村集体经营性建设用地,即存量农村集体建设用地中,土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。农村集体经营性建设用地的市场化及以此为基础开展的抵押贷款,将带来巨大的市场价值。目前,全国农村集体建设用地约为2.5亿亩。将来如果允许这些土地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,每年将带来上万亿元的土地增值收益。此项改革的推进无疑将极大地增强农村集体的经济实力,并让广大农民对分享集体经营性建设用地的增值收益充满了期盼。与此同时,今后银行机构稳步开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款,又将给银行业带来开拓农村金融市场、增加收入利润来源和转型升级的历史机遇。

开展此项试点,涉及“三农”领域和金融机构,相关方面应按照农村土地制度改革与金融改革紧密衔接的原则,在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下进行。银行机构应当从战略上高度重视,坚持积极、稳妥、规范、有序的态度和策略,从流程管理、价值评估、风险评价、风险控制等方面创新举措、完善制度和机制。

目前,农村集体经营性建设用地面临一些复杂的利益矛盾关系和不确定性,对此银行机构开展贷款试点应当有充足的准备,要实行贷款全流程管理,严把贷款条件,控制贷款风险。要全面了解客户信息,综合考虑借款人和抵押财产的实际情况,合理确定贷款期限和额度等。同时要严格开展贷前调查、贷中审查、贷后管理。

银行机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式,对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。

银行机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务风险评价机制,全面审查农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的风险因素,合理做出信贷决策。应当进行全面、动态的风险评估,有效跟踪检查和监控分析信贷资金使用、借款人信用及担保变化等情况。应当按照抵押合同的约定,加强押品的动态管理和价值重估,保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

贷款保障机制的建立,有利于分担银行机构的风险,推动此项试点顺利开展。银行机构应当建立风险预警制度和重大风险报告制度,鼓励试点地区通过政府性融资担保公司提供担保的方式及建立风险补偿机制等方式,建立集体经营性建设用地使用权抵押贷款保障机制体系,为贷款试点工作的开展提供保障。

此项试点要顺利进行,离不开监管部门的有效监管。试点地区国土资源主管部门应当为抵押双方提供信息查询、抵押登记等相关服务。银行业监管机构应合理确定风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策。银监会、国土资源部应当加强对试点地区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作的指导、监管和评估。

只要银行监管、国土资源管理与试点地区政府部门、银行机构等上下一致,统筹协调,积极配合,农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点一定会取得积极进展,积累可复制的经验,为“三农”经济发展和银行机构转型升级提供持续的强大动力。