贷款买二手房，借款人一定要考虑贷款年限。不同的二手房可贷款的年限不一样。有的二手房可贷款年限较长，而又得二手房则不可办贷款。那么，买二手房可贷款多少年?怎么计算贷款年限呢?

二手房贷款年限，由多方面因素决定。首先，是二手房的房龄，二手房房龄越老的，所能贷款时间越短。有的城市规定，二手房贷款时，二手房房龄+贷款时限的总和不能超过30年。不过，也有一些特殊情况，如二手房位置很好，增值空间很大的，也有可能贷款期限长一点。其实，是借款人的年纪，一般规定，该行还规定，贷款人的年龄和贷款期限的总和不能超过70年。也就是说，如果是贷款人年龄为55周岁，那么，所能申请的贷款贷款年限不得超过15年。此外，二手房能贷多长时间，还跟该房子所处的地理位置有挂，通常，地理位置较好，交通方便增值空间大的二手房贷款年限会比地理位置不好的二手房贷款期限长一些。

别被忽悠了!这些因素影响贷款年限

忽视土地使用年限，每月多还700块

接近两个月的看房、选房，江北的余女士和家人最终选中了北滨路的一套二手房。这套房无论是户型朝向、小区环境、配套设施都让余女士很满意，最让余女士满意的是，在国家出台“满2年免缴营业税”政策之前，中介告诉她，这套房子建造时间是2008年，已经满了5年，无需缴营业税。

双方最终敲定了房屋价格上限94万元。中介告诉余女士，经过争取，银行在对房屋进行评估后，给出了最高贷款金额为63万元，贷款30年应该没有问题。

但余女士没想到的是，准备好申请材料，跟着中介到银行时，银行却拒绝给予30年的房贷。

“根据房产证上，你们房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能贷23年。”汇丰银行重庆某支行房贷销售主任蒋小姐说。

房贷年限骤然缩短7年。“原本每个月只要还3800元，现在每个月要4500元左右。” 余女士说，这跨度太大，但当时已骑虎难下，只得硬着头皮签了字。

土地使用年限和房龄千万别搞混了

余女士纳闷的是，中介说了，房屋修建时间为2008年，那么按50年的土地使用年限计算，也还有43年时间，怎么算下来只剩38年了呢?

对此，中原地产的朱先生解释说，房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起，而我们常说的房龄，则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，“至于使用年限为何缩水，这可能是因为开发商从拿地到修建再到交房需要一个漫长的过程，大概七八年之久。”

“从头到尾，中介对房屋的介绍只提了两个数字，一是满了5年，二是建造时间是2008年，没想到是这么个结果，有种被欺骗的感觉。”余女士对中介未尽到的告知责任非常不满。

你的年龄，房龄，使用年限

这些都可能影响贷款年限

那么，除了土地使用年限外，还有哪些因素会影响贷款年限的长短?

记者对我市12家银行进行调查发现，基于对房贷风险的容忍程度不同，不同银行对二手房的房贷年限有不同的计算方式。

购房人年龄最关键

记者调查发现，不管是二手房还是新房，只要涉及房屋贷款，就与购房人年龄有关。

其中，有5家银行要求贷款年限+贷款人年龄小于70。

而中国建设银行规定得最为详细，如果购房者是男性，那么，贷款年限+贷款人年龄要小于65，而如果是女性，那么贷款年限+贷款人年龄要小于60。

使用年限有的不看房产证

在调查的12家银行中，2家银行不做二手房的房贷业务。

其中，包括农行、工行、交行、汇丰银行的4家贷款年限与土地使用年限挂钩，算法也不尽相同。

例如，交行只要求贷款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的汇丰银行要求的最高贷款年限=土地使用到期日期-(本年年份+15)。而这个15，据介绍，是公司规定的“风险日期”。

所以，余女士的房贷年限就变成2053年-(2015年+15)=23年。

值得注意的是，有三家银行依据的土地使用年限是房产证上写的使用年限，但是，农行除外。

农行重庆分行人士说，超过35年的才能办理最高30年的贷款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房产证上写的还不算，必须通过银行指定的评估公司对房子的剩余使用年限进行评估。

二手房房龄与贷款年限之和不超30年 贷款年限怎么算

购买二手房知道了这个房子的年限，之后就是算一下二手房房龄贷款年限了，这个计算也简单，一般来说，房龄与贷款年限加起来必须小于等于40，房龄指房子的建成的年月日，一般在房产证的测绘图表中有注明。满足上述条件外，同时必须满足借款人年龄小于70岁，最长贷款年限为30年。举个例子，想要贷款的人65岁，房子是1986年建成，至今为止房龄为23年，最长贷款年限为40-23=17，同时借款人年龄为65岁，70-65=5，也就是说这个想要贷款的人最多只能贷款5年。再比如，借款人26岁，房子建成年份是2007年，至今为止房龄为2年，40-2=38，想要贷款的人年龄为26岁，70-26=44，此想要贷款的人可以贷到30年。