住房抵押贷款，是指贷款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。那么，住房抵押贷款中存在哪些问题？

　　一、 住房抵押贷款中，存在房屋与土地使用权分别抵押的效力问题

　　根据相关法律规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

　　因此，从法律规定的角度出发，在办理现房买卖过程中，银行应要求房产所有人提供房产证和土地证，而现实中有许多房屋尚未取得土地使用证，而仅以房产证抵押 (即房地产单证抵押)，在实践操作中可能存在一定风险。

　　对于房产单证抵押，最高人民法院《关于仅以房屋所有权证办理房屋抵押登记的合同是否有效的复函》规定：“当事人之间订立的房屋抵押担保合同，在进行抵押登记时只提供了房屋所有权证，而未提供相应的土地使用权证的，不影响抵押担保合同的效力。”

　　但是，从规避法律风险考虑，银行应区分不同情况应对房产单证抵押问题：

　　1.拟抵押的房产因争议或手续不全根本无法办理土地使用证，则根据《担保法》第三十七条所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押的规定，不应接受抵押；

　　2.拟抵押的房产可以办理土地使用证，但未办理或仍在办理之中，则根据最高人民法院上述复函，可以接受抵押，但应要求抵押人书面承诺，设定抵押的房产拥有的分摊土地使用权证书办理后一并追加抵押；

　　3.拟抵押的房产属于整栋房子的部分抵押，并且整栋房子共有一本土地使用权证，贷款银行应要求该土地使用证二并抵押。

　　二、 住房抵押贷款中，存在房屋与土地使用权分别抵押的问题

　　所谓房地产分别抵押，是指抵押人将房屋和房屋占用范围内的土地使用权分别抵押给不同债权人，或在土地使用权抵押某一债权人后，将土地上新增的房屋或在建工程抵押给另一债权人的行为。

　　在银行贷款实践中，房地产分别抵押一般存在以下两种情况：一种是银行在办理房地产抵押时，仅就其中的房屋或土地使用权办理了抵押登记手续；第二种是在抵押人仅将房屋或土地使用权抵押给了前一债权人之后，银行接受了“剩余”未办理抵押登记的房屋或土地使用权抵押。虽然房地产分别抵押有其存在的现实需求和客观条件，但是，根据《城市房屋产权人产权产籍管理暂行办法》第三条、《城市房屋权属登记管理办法》第六条、《担保法》第三十六条、《城市房地产管理法》第三十一条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条等关于房地“权利一致”和房地“同时抵押”的规定，房地产分别抵押存在抵押无效或抵押权落空的法律风险。可能怠于办理或怠于配合银行办理他项权证，致使贷款银行对抵押房屋的抵押权无法落实，危及银行贷款安全。

　　三、 住房抵押贷款中，存在经济适用房抵押的风险

　　在经济适用房期房贷款中，部分开发商为规避政府管理，虚高房价，而作为抵押物的经济适用房并未缴纳土地出让金，这些都会给银行实现抵押权带来风险。

　　此外，我国有些地区实行房产和土地分别管理制度，在办理房地抵押登记时，需分别到房产管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。因此，在上述地区，房屋所有权人并非都能及时取得相应的国有土地使用权证。

　　为了解决此矛盾，最高人民法院虽以“司法解释”的形式认可了仅以房屋所有权证办理房屋抵押登记的合同效力，但是，该司法解释的法律层级过低，不利于保障有关当事人的权益。

　　延伸阅读：住房抵押贷款流程

　　1.买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额；

　　2.购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认；

　　3.银行对贷款申请进行调查、审批；

　　4.购房人与银行签订借款及担保合同；

　　5.售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款；

　　6.购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保)；

　　7.银行向售房人账户发放贷款；

　　8.买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款；

　　9.购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)。