导语：二手房买卖中介说房屋修建时间为2008年，那么按50年的土地使用年限计算，也还有43年时间，怎么算下来只剩38年了呢？而到银行房贷时间怎么变成最多只能23年了？小编和大家一起去看看。
成熟的配套设施、完善的小区环境、相对较低的房价……近日，家住重庆江北的余女士通过前后两个月的对比，终于选中了离现在家比较近的一套二手房。100多万的房子最终谈成94万，中介说，30年房贷没问题。但是，签约的时候，银行却说，房贷最多只能23年。原来，二手房土地使用年限和房龄都会影响房贷年限，如果房龄超过10年，部分银行还拒绝办理贷款，而这样的二手房已经占到我市在售二手房的两成以上。
忽视土地使用年限，每月多还700块
接近两个月的看房、选房，江北的余女士和家人最终选中了北滨路的一套二手房。这套房无论是户型朝向、小区环境、配套设施都让余女士很满意，最让余女士满意的是，在国家出台“满2年免缴营业税”政策之前，中介告诉她，这套房子建造时间是2008年，已经满了5年，无需缴营业税。双方最终敲定了房屋价格上限94万元。中介告诉余女士，经过争取，银行在对房屋进行评估后，给出了最高贷款金额为63万元，贷款30年应该没有问题。
但余女士没想到的是，准备好申请材料，跟着中介到银行时，银行却拒绝给予30年的房贷。“根据房产证上，你们房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能贷23年。”汇丰银行重庆某支行房贷销售主任蒋小姐说。房贷年限骤然缩短7年。“原本每个月只要还3800元，现在每个月要4500元左右。” 余女士说，这跨度太大，但当时已骑虎难下，只得硬着头皮签了字。
土地使用年限和房龄千万别搞混了
余女士纳闷的是，中介说了，房屋修建时间为2008年，那么按50年的土地使用年限计算，也还有43年时间，怎么算下来只剩38年了呢？
对此，中原地产的朱先生解释说，房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起，而我们常说的房龄，则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，“至于使用年限为何缩水，这可能是因为开发商从拿地到修建再到交房需要一个漫长的过程，大概七八年之久。”
“从头到尾，中介对房屋的介绍只提了两个数字，一是满了5年，二是建造时间是2008年，没想到是这么个结果，有种被欺骗的感觉。”余女士对中介未尽到的告知责任非常不满。
可能影响贷款年限的因素：年龄，房龄，使用年限
那么，除了土地使用年限外，还有哪些因素会影响贷款年限的长短？
我们对重庆市12家银行进行调查发现，基于对房贷风险的容忍程度不同，不同银行对二手房的房贷年限有不同的计算方式。
1、购房人年龄最关键
在调查发现，不管是二手房还是新房，只要涉及房屋贷款，就与购房人年龄有关。
其中，有5家银行要求贷款年限+贷款人年龄小于70。而中国建设银行规定得最为详细，如果购房者是男性，那么，贷款年限+贷款人年龄要小于65，而如果是女性，那么贷款年限+贷款人年龄要小于60。
2、使用年限有的不看房产证
在调查的12家银行中，2家银行不做二手房的房贷业务。其中，包括农行、工行、交行、汇丰银行的4家贷款年限与土地使用年限挂钩，算法也不尽相同。
例如，交行只要求贷款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的汇丰银行要求的最高贷款年限=土地使用到期日期-（本年年份+15）。而这个15，据介绍，是公司规定的“风险日期”。所以，余女士的房贷年限就变成2053年-（2015年+15）=23年。
值得注意的是，有三家银行依据的土地使用年限是房产证上写的使用年限，但是，农行除外。农行重庆分行人士说，超过35年的才能办理最高30年的贷款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房产证上写的还不算，必须通过银行指定的评估公司对房子的剩余使用年限进行评估。
3、房龄也有影响
我们在调查中，中国银行和中信银行对房龄提出了要求。二手房房龄在10年以上，要么不受理，要么受限制。
二手房房龄在10年以上，还要满足贷款年限+房龄
对于不同银行给出的二手房房贷政策，除了考虑二手房贷款风险外，新中地产负责人何伟坚透露，银行确实更愿意做新房的按揭。“新盘都有开发商的担保，但是二手房没有担保，全凭业主的信用和经济条件，所以银行对于二手房设置的条件相对较多。”
中介不主动提土地使用年限，超两成二手房房龄达10年
随着一系列利好楼市的政策，重庆市二手房市场逐渐活跃起来，根据重庆网上房地产发布的数据，今年5月，全市成交的二手房住宅达6549套。
房产证才能看土地使用年限
我们来到余女士所购买小区周边的几家中介进行了暗访。如余女士所说，中介对房屋的介绍一般只有房龄，即房屋修建了几年，是否达到国家免缴营业税的年限。
在明确询问关于小区土地使用年限相关问题后，中介才支支吾吾透露出一些信息。中原地产的朱先生说，至今还没有遇到过关心房屋土地使用年限的客户。这一说法也得到另一中介的证实。“市民前来购房时大多看户型、地段、楼层、朝向等，不太关注土地的使用年限，我们也不会主动询问对方是否有此类要求。”满城房产王经理说。
那么，在中介不主动介绍的情况下，市民能否知道土地使用年限呢？我们登录几家大型二手房销售网站发现，所有在售二手房只披露了建造时间，没有提及土地使用年限，而只有在最终达成购买意向后，买方才能和业主碰面，才能看到房产证上的土地使用年限。
房龄太大时，多问几家银行
重庆市二手房的房龄又如何呢？昨日，我们登上一家大型的中介官网，随便输入二手房，就找到61264条二手房普通住宅房源，其中，房龄在2年以内的有20785条，占总数33.9％；3-5年13549条，占总数22.1％；6-10年的13363条，占总数21.8％；10年以上的13566条，占总数的22.1％。
我们还登录了百度乐居、赶集网等大型二手房销售网站，在他们提供的重庆房源中，房龄在10年以上的二手房所占比例分别为21.9％和26.8％。即是说，全市在售二手房中，有超过两成二手房的房龄大于10年。不过，新中地产负责人何伟坚说，网上房源信息不代表有那么多套二手房，因为每个业主不可能只将房源挂在一个中介头上，有许多是重复的。不过，对于房龄在10年以上的二手房占两成这一数值，何伟坚认为这个比例相差不大。何伟坚提醒，在购买房龄较大的二手房时，最好多比较几家银行的房贷政策，选择最划算的申请贷款。
新房/二手房
中信 贷款年限+贷款人年龄
招行 贷款年限+贷款人年龄
农行 贷款年限+贷款人年龄
工行 贷款年限+贷款人年龄
交行 贷款年限+贷款人年龄
浦发 贷款年限+贷款人年龄
汇丰 贷款年限+贷款人年龄
民生 贷款年限+贷款人年龄
中行 贷款年限+贷款人年龄
建行 贷款年限+贷款男年龄
建行 贷款年限+贷款女年龄
二手房其他条件
农行 经评估土地使用年限>；
35年，可贷30年
工行 本年年份+贷款年限
汇丰 最高贷款年限=土地使用到期日期-（本年年份+15）
交行 最高贷款年限
中行 二手房房龄10年以下
中信 二手房房龄+贷款年限
建行、招行、民生银行、浦发银行四家没有特殊要求。
