提要：我国首批个人住房抵押贷款支持证券注册开闸，花落建设银行和民生银行。此次两家银行RMBS的正式获批，或许标志着在我国一直停滞不前的住房贷款证券化有望再度开启。
个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）千呼万唤始出来。近日，首批由央行注册管理发行的RMBS花落建设银行和民生银行，金额分别为500亿元和100亿元。此次两家银行RMBS的正式获批，或许标志着在我国一直停滞不前的住房贷款证券化有望再度开启。
尽管相较其他品类的资产支持证券，RMBS可能面临超额利差有限、无法实现抵押权变更登记等问题，但中债资信ABS团队分析师祖欣表示，随着市场接受度的不断提高，RMBS产品的发行利率将会逐步降低；此外，在一定的政策支持下，RMBS的发展未来有望推动我国住房市场和银行放贷业务形成一定的良性循环。
发行利率有望逐步降低
央行网站信息显示，建设银行首单RMBS名为“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，发行人为建信信托，发行金额500亿元，已于2015年6月29日获准发行。同日，民生银行“企富个人住房抵押贷款资产支持证券”也已获准发行，由中海信托担任发行人，发行金额100亿。
7月1日，中国债券信息网公布了民生银行关于未来两年“企富”系列个人住房抵押贷款资产支持证券的注册申请报告（以下简称申请报告）。申请报告显示，民生银行本期RMBS预计分4期发行，注册有效期为两年。
二季度以来，随着央行注册发行管理的ABS实质性落地，资产证券化的基础资产类型和发行规模有了显著扩容。据了解，6月以来，除大部分以公司贷款作为基础资产外，汽车抵押贷款、租赁资产、个人消费类贷款、个人住房抵押贷款等都已开始陆续加入本轮资产证券化产品发行的浪潮中。
尽管我国资产证券化的发展历程已逾10年，但在3次试点中仅发行4单以住房贷款为基础资产的产品，累积发行额170亿元左右，较美国市场高峰期万亿美元的发行规模相差甚远。
祖欣表示，虽然RMBS产品入池资产利率较低，但RMBS的风险也较低。考虑到首付比例和入池贷款均已存在一定的账龄，入池资产借款人的违约风险较低且预期违约后的回收率水平很高；随着市场接受度的不断提高，RMBS产品的发行利率将会逐步降低，减缓RMBS利差较为有限的问题。
而对于RMBS产品抵押权变更登记的问题，祖欣表示，部分机构采取了事后变更，若无法成功变更便予以赎回等缓释措施。“但我国住建部有批量变更的途径，建行2005-1和2007-1均采取了信托设立时抵质押权批量变更登记。据悉，新一期的建行RMBS也会批量变更。目前，我国法律对债权入池时抵押权是否需要事前完成变更登记没有明确规定，具体情况要根据律师出具的相关意见和实际的项目情况而论。”
银行仍有动力做房贷业务
不少专业人士认为，央行注册发行管理推出后，意味着今后RMBS将进入常态化发行。从此次央行批准的规模来看，建行、民生银行共获批600亿元，已是此前发行住房抵押贷款总额的近4倍。
房贷分析师郝俊丞称，如果深入开展住房贷款证券化，可以较大幅度地提高银行资产的整体流动性，同时有效分散银行的住房贷款风险。住房抵押贷款证券化自身也存在一定风险。从安全性考虑，只有选择优质房贷资产进行证券化才能保证其发行和收益，而在市场中只有不到一半的资产为优质房贷资产。
若加上商业银行本身的房贷业务利差较低，一旦将存量的住房抵押贷款资产释放之后，银行是否还会继续将资金拿来做房贷业务？
对此，祖欣表示，“随着RMBS产品逐步获得市场认可，发行RMBS可使银行减轻资本充足率压力并获得一定的利差收入；在一定的政策支持下，发行RMBS回收的资金会重新流回房地产市场，再用来发行新的RMBS，形成一定的良性循环，有效增加房地产市场的资金供给。”
郝俊丞则表示，从房贷业务的需求端来看，自去年11月以来，房贷利率一降再降，消费者还贷压力相对减小，所以还是会有庞大的消费者群体选择银行房贷。房贷业务作为银行信贷业务的重要组成部分，不会被轻易放弃。“毕竟，RMBS在我国还是新生事物，RMBS短期不会呈现大规模的发展；但长期而言，肯定会成为中国债券市场的重要产品。”
