都知道买房要贷款，现在几乎没人会去全款买房了。不是所有的人都能想清楚贷款首先是负债，但它又不同于其他短期负债，这是一种长期的负债，而且是以不动产为基础，让不动资产流动的一种手段。低成本、低利率是其主要特征，也是炒房盈利的主要原因。

　　然而，杠杆用对了，可以撬动财富，杠杆用错了，会让财富损减。可以说，会不会用杠杆，杠杆用的对不对，直接关系到房产投资的成败。

　　那么在利用金融杠杆的时候，会有哪些问题和技巧呢？

　　从国内的市场情况看，首先，打铁还需自身硬。虽然说房贷对于银行来说，是优质贷款，但是有的朋友平时不注意维护自己的征信，要么不注意细节，信用卡经常逾期还款，要么网络借贷笔数较多，什么花呗之类的；这种小额消费信贷，即便不逾期，也会在个人征信留下记录；借的多了，银行就会怀疑你的还款能力，很可能导致被银行拒贷。所以，在计划买房的3-5内，都要让自己的征信干干净净。

　　其次，国内银行对于贷款利率，是根据基准利率上下浮动的。每家银行利率优惠力度是不一样的，有的利率下浮，有的利率上浮。事实上银行在一定程度上是有自主权的，即便调控最严控的时候，也会有利率不上浮的贷款名额。因此，在选择贷款时候，要懂得货比三家地看；对比之下，才能找到最为合适、贷款成本最低的那个银行。

　　此外，如今金融产品鱼龙混杂，当贷款额度不够的时候，很容易被迷惑办理高息产品；这无形中就增加了购房的成本，这一点是务必要注意的。

　　国外市场的情况，说复杂也简单。所谓复杂，是他们的金融体系更为宽松，很多贷款的政策都是银行根据自身情况去安排的。所谓简单，是他们的市场规则意识很强，暗箱操作的情况并不多；何况有专业的代理人、律师可以帮投资者去做这件事，用专业对抗风险。而国外购房贷款的风险，主要来自于购买的物业类型出了问题。

　　比如近两年经历了从天堂到地狱的公寓物业。通过贷款购买公寓楼花，所带来的一连串的问题，最严重的就是贷款。

　　比如，随着悉尼楼市泡沫退去，房价开始缩水，一些物业甚至跌了近10%。在澳洲购买楼花，如果遭遇楼市降温，可不是“买贵了”那么简单。

　　现在市场价格跌了10%，意味着市场不景气，到了房屋交割需要办理贷款的时候，估价可能会更低，如果估价仅为交易价格的80%，那就意味着他们在交割是需要现付贷款不能覆盖的20%。如果补不上这笔钱，那么不好意思，这算违约，不但要支付违约金，首付也会打了水漂。

　　综上，金融杠杆、房贷是每个购房者都要经历的事情；很多购房者在逃开了开发商的坑，中介的坑，房主的坑等问题之后，最终在贷款的坑上栽了。这不免让投资者觉得惋惜或者遗憾。所以，看清楚杠杆背后的逻辑，避开金融杠杆的陷阱，是每位投资者都必须要考虑的事情。