多位专家表示，“以房养老”的定义非常宽泛，但不等于住房反向抵押养老保险，真正的住房反向抵押养老保险必须满足两个条件：一是获得银保监会批复，二是该机构必须持有金融牌照。

　　住房反向抵押养老保险是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，即拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权。并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　截至目前，住房反向抵押养老保险总体运行平稳。不过，近年来，虽有多家保险公司得到了资格，但实际开展业务的仅幸福人寿一家。

　　截至2019年4月底，幸福人寿推出的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》产品，累计承保194单(133户)，其中北京、上海、广州三地的保单数占比较多。据统计，该保险产品平均每月每户发放养老金8000元，根据地区房产价格的不同，每户领取每月最高3万多元，最低2000多元。

　　当前住房反向抵押养老保险进展缓慢，其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。如养老金领取没有考虑通胀因素，且除了传统的长寿风险和利率风险外，还有房价波动风险、现金流动性风险等方面给保险公司带来较大挑战，亟待政府给予更多关注和支持。

　　在目前模式下，老人领取的养老金是固定的，但在身故后其房产变现的价值有可能少于其累计领取的养老金，由此产生的资金缺口，由险企方单独承担。同时，住房抵押贷款二级市场发展不足，降低了资产的流动性，影响了保险公司等金融主体参与住房反向抵押贷款的积极性。

　　住房反向抵押养老保险相关政策应进一步完善。应鼓励产品创新，允许多元、差异化产品存在，增设房屋增值分享型新产品。可以提供“养老保险金+养老服务”，为生活自理能力下降的高龄老人提供养老服务和长期护理保险。此外，可以学习借鉴国外已有的养老保险发展模式。