提要：在去年10月份调整二套房认定标准之后，房贷政策迎来了更为全面的松绑。昨日下午，央行、住建部、银监会、财政部纷纷发文，将二套房的首付比例从6成降至4成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。

一、影响之房贷

200万二房首付少交60万

如果按照目前一线城市首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，需要向银行贷款60万元。这样60万元的贷款如果按照商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，还款总额为1023370.54元，月供4264.04元。

目前如果按照4成的比例进行计算，那么首付款是80万元，需要向银行贷款120万元。这样120万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为2046741.08元，月供8528.09元。

房地产研究院研究员、财经评论员严跃进表示，降低首付比例，对于此类改善型购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。比如说，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。这样对比，要增加43万元的支付。

“上面一组数字的背后却有一笔资金在节省。” 严跃进称，即在7成首付的情况下，需要多缴纳首付款60万元。但现在这笔费用可以先不缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，其成本实际上只需要43万元，而且是可以分期按20年的水平进行支付，自然降低了购房者的成本。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善型购房者积极入市，降低入市门槛和成本。 

二、影响之纳税

200万元二手房营业税省11万

地产分析师张大伟分析称，在现行二手房营业税政策下，北京房地产市场成交的房源中，有30%左右是需要缴纳营业税的5年内再交易房源，而在市场占比30%的缴税房源中又有60%是2-5年期的，新政对这部分房源影响最大。新政实施后，这部分房源将明显减少税费支出，减少的税费支出平均将达到10万-15万。

“北京目前营业税税率为5.5%，假设一套二手房是在3年内交易，过户价格为200万，那么这套房子在现行财税政策下需要缴纳的营业税为11万元，但在新的财税政策实施后，这部分营业税将获得减免。”张大伟以北京的房地产市场为例算了一笔账。

在税负减轻的情况下，他认为，新政后将带动二手房交易量上涨15%左右，“本次调整后，恢复到房地产市场历史最宽松时期，这种情况下购房者入市积极性将明显上涨。”

他认为，从财税方面来看，针对房地产市场交易的个税调整可能也会出台，特别是在政府工作报告中明确提及了支持自住及改善需求；另外，房产税立法将放缓；房地产企业营改增的推进将加速，房地产企业的税负可能降低。

“在包括财税政策等多项政策调整下，2015年重点城市的销量好于2014年是确定的，特别是在2015年重点城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。”张大伟说。

三、影响之购房者

购房者：终于等到窗口期

孙先生在春节前卖掉了在燕郊的商品房，打算在工作地北京买一套房改善需求。楼市新政一出，孙先生称“终于等到买房窗口期了”。

去年出台认贷不认房的政策，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。

按照这个规定，孙先生可以享受首套房首付30%的待遇，那么如果买200万的房子，需要付首付款60万。

新政落地之后，孙先生若用公积金贷款买房，可以按照20%的首付比例购房，那么200万的房子首付为40万，比之前少了20万。“这样的话，就降低了我的首付款压力”，孙先生分析说。

孙先生说，如果购买二手房源的话，他也将是受益者。新的税收政策规定，二手房出售免征营业税期限5年改2年之后，会激发更多的房源进入二手房市场，增加选择面的同时，使得原来需要缴纳营业税的2-5年内的房源免去营业税的成本。

不过孙先生同时担心，由于新政会释放一部分需求，带来市场供需变化，也有可能带来一定的房价上涨预期。所以孙先生计划在政策落地后尽快完成交易。