近日，各媒体传出的房贷松绑政策纷纷扬扬，银行每日都有新的消息传出，贷款政策松松紧紧，到底哪个是真的呢？松绑限贷政策，会给市场带来怎样的影响？会不会立刻扭转市场低迷态势？会不会导致房价反弹？而市场极为关心的7 折优惠利率会不会重出江湖并大面积实施？……业内专家为我们解答诸多疑问。
一问：缘何如此扑朔迷离？
有关限贷松绑的消息，经过传言、求证、辟谣，其过程跌宕起伏，扑朔迷离。为什么会这样呢？
首先在于这个传言的真伪。先有传闻，其后得到证实，然后再被辟谣，经历这样一个过程，肯定会让人感到迷惑。不过根据过往的经验来判断，可能并非空穴来风。限购松绑之前，也是各地开始出现各种传闻，而随着呼和浩特正式发文，各地陆续跟进。调查发现，各商业银行辟谣的重点在于央行和四大行会不会在短期内发文，至于限贷松绑与否，并未予以正面回答。此外，包括福州等地，政府已经发文，确认“偿清房贷即算首套”的做法。
耐人寻味的是，9月23日，中行总行个金部在这一天下发通知称，鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关政策措施，积极支持居民合理购房需求。通知提出，要提高房贷审批效率，加大投放，积极营销开发商和中介；根据当地四大行利率平均水平，提供有竞争力的贷款价格。中行的通知依稀让人看到了一些不一样的地方。
其次是与市场休戚相关。不管是对首次置业还是改善型需求而言，房贷利率的下浮，能够有效降低购房成本，节省开支。而作为市场另一方的开发企业，也希望政府出大招，扳回颓势。
二问：限贷松绑作用几何？
限贷松绑，尤其是针对首套房认定标准的改变，能否立马提升市场买气？甚至就此扭转市场预期？
有市场分析人士指出，新一轮救市措施还是会对市场起到一定的刺激作用。有分析人士指出，“2.0 版”救市过程中，对于公积金利用和商业银行信贷放松等方面有比较大的刺激力度。如果能够持续此类政策，那么会显著改变购房者预期，加快入市节奏，并刺激楼市出现反弹。
从另一方面来看，一旦首套房认定标准重新调整，这对遏制房地产行业不景气的势头会起到很大的作用。据了解，部分城市首套房认定按照“只要房贷余额还清，就算首套房”的政策一旦全面实施，将极大刺激市场购买力。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，首套房界定改变，对市场来说是个极大的利好，会促使自住型需求加快进入市场。
但刺激作用有多大？能否立刻改善当前市场低迷态势？专家表示不能太乐观。据了解，2008 年四季度信贷政策作出调整之后，致使2009 年楼市出现爆发性增长。来自国家统计局官网数据表明，2009 年全国住宅商品房销售面积为86184.89 万平方米，同比2008 年的59280.35 万平方米，增长45.39%。但直至今日，无论是市场环境还是银行心态，均未发生很大变化，所以很难重复“昨日的故事”。广东省房地产研究会副会长、资深房地产专家韩世同坦陈，限贷松绑对市场的促进作用已不可能具备2009 年时的爆发力，这是因为银行融资成本抬高而导致其对房贷的积极性在下降，另外市场预期也远不如2009 年，因此政策能产生效果，但不会很大。
三问：7折利率会否全面铺开？
7折利率被再次提及，如此优惠的利率能否再次惠及购房者？
据了解，目前各商业银行虽然加快了房贷审批速度，但房贷利率水平一直没有回落。即便是首次置业，也很难申请到此前惯常的8.5 折优惠，大多数只能申请到基准利率，部分资质较好的客户，可以获得9.5 折优惠。因而此次有地方政府重提7 折优惠，难免会让人浮想联翩。
不过专家分析指出，7 折利率很难大面积铺开。韩世同称，银行贷给企业的收益远超基准利率6.55%水平，出于自身收益着想，受互联网金融的影响而在本身融资成本不低的情况下，银行当然更加愿意贷给企业而非普通购房者，更遑论以7折优惠利率贷给购房者。
当然也有专家表示，7折利率也有可能会出现，不过这只是具备象征性意义，能够享受到的人群很小。韩世同说，地方政府希望银行更加“给力”，而央行也会施加一定的压力，银行不得不表态，但至于给予多大的配合程度，银行肯定会把握好分寸。
四问：房价会就此反弹吗？
松绑限贷政策，有无可能导致房价出现反弹？目前房价仍然处于下降过程中，国家统计局近期发布了70 个城市的房价变动情况。数据显示，与7 月份相比，8 月新房价格下降的城市有68 个，上涨的城市只有厦门，这个数据创下了历史最低纪录。另外，一线城市房价近段时间也持续走低。根据上海易居房地产研究院公布的监测结果显示，今年8 月份包括“北上广深”在内的一线城市新建商品住宅成交均价为21690 元/平方米，环比下降3.3%。
据了解，就在2009 年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率7 折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为二套房甚至三套房贷款购房者都发放了7 折利率的贷款。虽然其时楼市也处于“极寒”态势，但鼓励买房的“7 折利率”成为扭转楼市走向的重要手段，再加上“四万亿”政策的刺激作用，2009 年楼市迎来一波强劲反弹。当年房价飞升30%~60%。
那么一旦松绑限贷，会不会出现2009 年时房价飞涨情形？专家认为可能性微乎其微。杨红旭表示，松绑限贷政策能够让房价企稳，暂时不会催生房价上涨。“至少年内不存在这方面的顾虑。”他说。他表示，从目前来看，房价仍然处于下降过程中，而且会持续一段时间。
五问：哪部分人群最受益？
松绑限贷，对哪部分人最有利？
就目前来看，首套房购房者基本只能按照基准利率申请房贷，优惠极少。少数商业银行能够“有条件”优惠，比如汇丰开出“办理汇丰‘保证贷’业务、贷款金额200 万元以上”的客户，才可享9 折优惠，幅度不大。而二套房贷为基准利率1.1 倍以上。
在这种情况下，如果首套房界定重新调整，改善型需求显然更受益。卫民不动产策划智库总经理蔡为民表示，如果“房贷还清即算首套”，那就意味着众多改善型需求可以降低购房成本。
举例说明，改善型购房者在还清原有房贷之后，再次购房算作首套房，至少可以享受基准利率，但如果按照二套房申请贷款，那么利率最低为基准利率的1.1倍，甚至上浮得更多。以贷款100万元、30年为例，如果按照基准利率计算需偿还利息128.7万元，而按照1.1倍计算，偿还利息则为144.6万元，两者相差15.9万元。
此外，银行针对首套房和二套房的态度可能会有所区别，更加有利于改善型需求。蔡为民解释说，此前出台的司法解释，对于家庭唯一一套住宅，即便是违约，银行也不能随意处置。所以在当前“断供”越来越常见的情况下，银行更加愿意向改善型需求倾斜。
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