从7月整体二手房市场显现回暖趋势开始，北京城内高端二手房的需求量也不断升温。业内指出，从近期房贷市场成交结构来看，二次置业的改善型人群逐渐占据了市场主导地位，而这部分人群普遍把置业目光瞄准了较为高端的二手房市场，也带热了一批大户型房屋的贷款热潮。

改善置业人群入市活跃 渐成二手房市场成交主体

据了解，与很多仍处在徘徊心态的“刚需”人群不同的是，大部分打算换房的置业升级人群对房屋都有着比较迫切的需求，从近期二手房市场升温明显来看，这部分人群在房屋买卖交易中原先的房屋出手较快，也直接加快了改善型置业人群卖旧买新的入市步伐，目前换房的改善置业人群在二手房市场中逐渐活跃，成为了市场中的成交主体。

高端二手房价格降幅最大 贷款额度多在150—300万之间

随着卖旧买新需求的释放，很多人把置业的目光投向了高端二手房市场。业内分析师指出，受此前这类房屋户型大、总价高，在市场中需求较少的影响，不少卖房业主纷纷调低高端二手房的报价，让这类大户型房屋的议价空间明显增大，成为了市场中降价最快的房源，而大户型房屋恰好与二次置业升级人群的购房需求相吻合，因此带动了这类房屋的贷款热潮。由于这类二次置业人群大部分属于卖小买大的情况，所以手中资金较为充裕，贷款需求的额度在普遍集中在150—300万之间。

成交房源户型多在150平米以上 买房应注意还款方式

在近期成交的高端二手房中，以远郊区县的大户型房源和市中心的高端二手房源成交最为集中，这类房屋降价程度最大，户型大多在150平米以上。尽管改善置业人群在买房时能够贷款的额度偏少，但是大户型房屋通常总价比较高，因此应仔细问询银行及选择合理的还款方式。

1、同样额度还款方式不同 20年利息差出去30多万

李先生原来在双井有套两居室，今年他打算把房子卖了买套新房，属于典型的卖小买大的改善型置业人群，他在西城看上了一套四居室，总房价约600万，他和爱人名下都有公积金，但是他对于如何贷款，如何还款都拿不定主意。

专家支招：从李先生情况来看，他卖掉名下房产，再次贷款的额度为房价四成，也就是240万，目前各银行二套房贷利率为上浮10%，按照20年计算，选择等额本金的利息支出为15万，而等额本息的利息是19万，20年下来，利息相差30多万。而且像这类改善人群，卖掉手中的房后资金都比较充足，所以显然李先生选用等额本金更为合适。贷款方式上，尽管李先生缴纳公积金，但是他所贷款的额度比较高，所以选用商业贷款比较适合。

2、高端住宅贷款额度高 应仔细比对各家银行情况

由于高端住宅面积大，房屋总价高，需要贷款的额度也高，所以不同银行对高端住宅的贷款政策都不同，在批贷和放款的时间上也有区别，购房人在看好房屋、选好贷款方式后，还应仔细比对各家银行的情况，在核实具体贷款的要求后再进行买房。