7月是历年来公认的楼市淡季，延续了上半年的不景气的房地产市场，为挽救惨淡的成交量，中国楼市都纷纷开始降价救市。国家统计局最新数据显示，70个大中城市中，房价环比下跌的多达55个城市。

与多地积极推出“救市”举措形成鲜明对比的是，影响成交量的另一重要因素——房贷市场的现状却令刚需族购房之路困难重重。距离央行喊话已两月有余，定向降准及银监会调整银行存贷比计算口径等一系列“微刺激”并没有对房贷市场产生实质性作用，从目前的情况看，各地房贷利率依然高企、放款依然需要等待，购房者申请购房贷款依然面临严峻考验。

结合上半年房贷数据，调查机构对全国23个重点城市近400家银行的房贷利率进行了调查，对半年来中国房贷市场的变化趋势进行梳理和分析，力求通过房贷市场的走势预测中国楼市的未来发展方向。

一、近6个月全国23个城市房贷利率变化趋势
　

1.优惠利率渐行渐少 基准上浮成主流

随着银行房贷利率持续走高，能够提供基准利率以下优惠利率的银行越来越少。从今年2月以来的数据看，银行优惠利率占比总体呈现下降趋势。从调查数据来看，目前基准利率是房贷市场的主流利率。

6月重现江湖的8.5折利率仅为昙花一现，本月，在全国23个重点城市中，房贷利率最低为9折，出现在北京农商行和中信银行北京分行；在以往房贷利率相对较低的外资银行中，如今也只剩汇丰银行可以提供9.4折-9.8折的优惠，其他外资银行均提高到基准利率以上；绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房利率与二套房利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。

从调查数据来看，目前首套房利率主要集中在基准利率及基准上浮10%这一区间，但是据最新的消息，农业银行已发文：从8月起，在上海地区对200万元以上首套房贷款利率实行9.5折优惠。也有消息称除农行之外的其他三大行也已在上海地区实行九五折利率。虽然从监测数据显示，目前的实际放款利率并未有明显下调，但是，假如未来四大行的实际放款利率会全面下调的话，那么，下半年信贷紧缩的局面将会得到部分纾解。但即使优惠利率有所增加，也不排除银行抬高优惠利率的获得门槛，最终究竟有多少贷款申请者实际可获得优惠贷款利率，又能在多大程度上缓解信贷紧缩的状况，还需拭目以待。

2.停贷占比居高不下

本月，停贷银行占比相比上月有小幅回落，但也达到12%的高位。今年2月至7月，停贷银行占比呈现曲折上升的趋势，5月受央行发声支持个人住房贷款的影响，停贷银行数量一度有所减少，但6月之后呈现反弹趋势。本月，在统计的23城市中，只有西安、佛山、青岛、珠海四个城市没有银行停贷。

“停贷”一词进入公众的视线发生在2013年的年底，在此之前，不做房贷业务的银行仅平安一家。从2013年年底的“停贷潮”开始，停贷队伍不断壮大，目前，广发银行、民生银行、招商银行、中信银行，甚至邮储银行和花旗银行也加入了停贷的大军。

那么，停贷的银行是否会不断增加呢？分析师认为，这样的情况不会发生，原因有二：
　　

一是银行停做房贷业务的根本原因还是因为房贷业务收益低，但不管怎样，个人房贷业务依然是零售银行业务的重头戏，银行不可能完全舍弃个人房贷这一低风险的优质资产而仅追逐高风险、高收益的中小企业贷款等业务。
　　
　　二是停贷是各家银行经营风格分化的体现，如民生银行把主要精力投放至中小企业业务，全面实现战略转型；平安银行将主要精力放在小微企业贷款、供应链金融、个人信用贷款等收益更高的业务上。但是绝大多数银行不会放弃个人房贷业务，尤其是国有大行。

二、一线城市1-7月房贷利率变化趋势
　　

1.房贷利率攀升 广州利率水平创新高

今年1月—7月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的平均房贷利率总体走势均呈现上行趋势，其中，广州和深圳的利率水平明显高于北京和上海，本月广州的平均房贷利率更达到基准利率的1.086倍，创一线城市平均房贷利率新高。

尽管政府出台了一系列调控手段对房贷市场进行微刺激，但现在看来效果十分有限，利率市场化的趋势越发明显。在政府不出台明文对利率进行调控的情况下，房贷利率上扬的趋势很难出现转机，刚需族购房未来将面临更大的贷款压力。

2.优惠利率未来或将绝迹江湖

1月—7月，北上广深提供优惠房贷利率的银行占比呈明显的下降趋势，就连一线城市中优惠利率占比最高的北京，本月的优惠银行占比也仅为16.7%，上海下降幅度最大，目前仅剩汇丰银行提供优惠利率。

在调查中了解到，虽然少数银行名义上可以提供优惠房贷利率，但是折扣利率很难申请，即使申请上了放款时间也无法确定。此外，中信银行北京分行的9折利率只针对部分特定客户，农业银行只针对优质客户提供9.5折利率优惠。由此可见，优惠利率对于绝大多数贷款申请者来说犹如“镜中月水中花”，难以企及。

业内分析师认为，未来优惠利率或将演变为银行自我宣传、引发关注的一个幌子，往年客户只要申请就能获得优惠利率的年代将一去不复返。虽然中金消息称四大行将在8月份在上海实行9.5折优惠利率，但目前只有农业银行证实消息属实。专家认为，四大行在上海提供优惠利率的可能性很大，至于其能否真正使购房者受益，具体情况还待继续跟进。

3.停贷银行占比

从最新调查数据来看，7月，北上广深停贷银行数量相比上月没有明显增减，北京和深圳均有4家银行停贷，领跑全国。从1月-7月数据来看，一线城市停贷银行占比没有表现出增加或者减少的趋势，这是因为除了平安银行、民生银行等明确经营重心的银行之外，其他银行贷款政策容易受政府政策及贷款额度的影响而表现出更大的不确定性。

三、二线城市5-7月房贷利率变化趋势

在重点调查的10个二线城市中，南京、杭州、苏州、天津、成都、青岛、武汉、长沙等8个城市7月平均房贷利率相比上月略有降低，但仍然保持在基准利率之上。5-7月，二线城市的房贷利率没有呈现出明显的变化趋势，预计下半年这种状态将持续，临近年底会有小幅升高。

数据表明，二线城市的房贷利率总体水平高于一线城市，成都、东莞、重庆的平均利率均超过了基准利率的1.1倍。虽然这些城市的房价与一线城市无法相提并论，但是二线城市的贷款成本总体高于一线城市，这也拉高了二线城市房奴的痛苦指数。

5月-7月间，青岛、武汉、东莞、长沙、重庆均未有银行提供优惠房贷利率，原因在于二线城市的银行数量相对较少，在制定房贷政策时倾向于相互参考，政策差别较小，故房贷利率水平比较相似，如7月份青岛14家银行全部提供基准利率。这种房贷政策趋同的现象在三四线城市表现得更为明显。