美联储退出QE,中国防控债务风险,利率中枢上移,房地产等资产价格承压,板块估值中枢难提升,2014年行业挑战与机会并存。14年房地产开发行业主要以企业间的竞争为主要格局，优势的经营模式将决定公司的成长性。

      微涨 个人按揭持续收窄

　　上周17个城市合计成交面积302.7万平方米,环比下降8.9%;价格指数环比下跌0.5%,其中,重庆和东莞的价格涨幅居前,宁波和武汉跌幅居前;15城新增可售面积环比上升21.2%,可售存量指数环比微涨0.4%,3个月移动平均去化月数为11.9,3个月移动平均批售比为1.25,较上周有所上升。

　　个人按揭持续收窄,“钱紧”影响估值:2013年1-12月份,房地产开发企业到位资金12.21万亿元,同比增长26.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,国内贷款1.97万亿元,同比增长33.1%,个人按揭贷款1.4万亿元,同比增长33.3%,进一步收窄3.2个百分点。到位资金增速略有下降,与本月开发投资增速走势有所背离。近两个月商品房成交一定程度上受到房贷额度受限的负面影响,验证了对资金流动性的担忧,同时对估值杀伤较大。在前端投资、销售状态均表现平稳向好的情况下,若14年市场整体流动性能够重归相对宽松,则整体基本面仍然值得乐观判断。

　　地产企业尝试转型 央行控制全年信贷平稳投放

　　8截至上周, 26家房企上市公司有25家公布了13年全年销售数据,目前已公布销售数据的公司2013年全年销售额同比增长30.03%,碧桂园、瑞安房地产、融创、世茂房地产等表现抢眼。此外,中南建设公告拿地;华夏幸福固安再签合作协议、阳光城公告大股东增持、建发股份公告高管增持。

　　对于股市而言，目前地产板块面临着低估值尴尬情形,由于实体市场量价均处在高位下滑阶段,短期内无法改变;同时地产企业纷纷开始了转型方面的努力,包括龙头大哥万科。2014无疑是个转型调整年,找对转型模式的地产公司才能从估值泥沼里脱颖而出。目前估值已低,再融资成为鸡肋,而大股东和管理层增持举措必将越来越多,通常情况下这也是估值阶段底部的标志。

　　人民银行1月17日召开的2014年货币信贷工作会议上,对开年信贷投放速度表示警惕,并要求货币信贷部门引导金融机构合理安排贷款投放节奏,防止资产过快扩张。此举旨在控制全年信贷平稳投放,达到货币供给平稳增长,避免宏观经济波动,预计对房地产销售影响有限。

　　舒缓流动性压力对症下药 各档次暂定利率偏高

　　自2014年1月20日起,人民银行在北京、江苏、山东、广东、河北、山西、浙江、吉林、河南、深圳开展常备借贷便利操作试点,由当地人民银行分支机构向符合条件的中小金融机构提供短期流动性支持。

　　试点要点包括:1)人民银行分支行常备借贷便利操作的对象包括城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行和农村信用社四类中小金融机构;2)试点实行限额管理,上限1200亿元;3)期限分为隔夜、7天和14天三个档次,春节前各档次暂定利率5%、7%、8%,一旦拆借或者质押回购利率突破上述利率水平,可指导符合条件地方法人金融机构申请常备借贷便利。

　　在2013年春节前后,1、2月份四类金融机构日均净融入量分别为1904、1791亿元,2013年12月份四类金融机构日均净融入额1456亿元,因此1200亿元额度使用对于四类金融机构融资压力的缓解是显著的。常备借贷便利覆盖四类金融机构,是应对春节季节性流动性压力的针对性手段,一旦货币市场利率触发操作条件,流动性投放将限制流动性事件的爆发。

　　各档次暂定利率偏高,并未透露流动性管理明显转向信息。试点通知将春节前隔夜、7天和14天,各档次暂定利率5%、7%、8%,提出要切实发挥常备借贷便利利率作为货币市场利率走廊上限功能。从2013年下半年货币市场统计看,按照暂定利率仅6月份、10月份、12月份符合触发条件,触发操作的天数分别为13天、5天、3天,这三个月的流动性压力都不小。预计12月底超储率达到3%。央行近期系列操作将限制流动性总量供给突然收缩的出现。可能春节效应过后,流动性总量仍处于边际改善状态。

　　分支行常备借贷便利试点将显著减轻压力条件下流动性压力,限制流动性极端状况发生;而各档次暂定利率偏高,央行流动性管理没有明显转向。在总量支持、央行对冲下近两个月流动性总量明显改善,但主要反映在短端利率下行,无风险收益率受金融机构负债发展制约难以快速下行。