40多岁的刘立新住上崭新的4层楼房了，这在以前他是不太敢想象的，新房花了他约38万元。刘立新是广东省云浮市郁南县古勉村的一位村民，38万元对一个农村家庭来说并不少。刘立新在银行贷款8万元，再加上该村因整村搬迁获补偿7.5万元，剩下的资金他自掏腰包才觉得不甚吃力。
刘立新在银行贷款的8万元，是用其新房的宅基地做抵押获得的，这在以往是不可能的，因为现行的《物权法》和《担保法》明确规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。
不过，2012年国务院通过的《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合实验区总体方案》，明确“在国家明确试点范围、条件及抵押登记、期限和抵押权实现等具体政策的基础上，研究推进农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押贷款试点工作”，开启了宅基地抵押的尝试之路。于是，广东的云浮市开始在郁南县进行宅基地抵押贷款试点。
政府主导宅基地抵押贷款
因南广高铁郁南火车站建设的需要，古勉村原址被征用，整村搬迁至新址，新建房屋需求量大，像刘立新这样的村民不止一家。古勉村105户村民中目前已有50户因宅基地抵押贷款而已建成或正在建新房，授信金额225万元。
而整个郁南县共收到284户农户申请农村建房抵押贷款资料，获审批授信的有132户，授信金额370万元，已用信农户有114户，用信金额297万元。
这种贷款流程中，可以看到当地政府行政力量推动的身影，即郁南县政府授权第三方公司——国资下属的郁南县国鑫投资有限公司（下称“国鑫公司”）作为中介，为贷款提供担保，借款人则将相关资产抵押给国鑫公司作为反担保。
“银行看重的是国鑫公司的担保。”平台镇镇党委书记叶伟光介绍，在接到农户的贷款申请后，国土局和房管局会对宅基地使用权等抵押物进行评估，评估后会发放宅基地使用权证，若发生无法归还贷款的情况，国鑫公司将处置农户的宅基地使用权，使其流转。
不过，这中间涉及到一个问题，即抵押给银行的是宅基地使用权，而不包括农房，届时如何处理房屋存在实质上的操作问题。郁南县的相关汇报文件中表述称，因为是集体土地，在农村宅基地建房一般是没有房产证的，而缺少权属证明，房产部门就不能对土地上的房屋进行价值评定，造成村民固定资产一定程度“缩水”。同时，若村民一旦违约无法还款，但其抵押的仅仅是土地使用权，附着在土地上的建筑物该如何处置，这也是制度上的空白点。
据悉，目前郁南县还未出现因还不了贷款而处置宅基地使用权的问题，但据当地政府接受采访时口头表述，届时或将宅基地与房屋一起进行流转。
不过这种流转仅局限在一定范围，即在本镇村民中进行交易。同时，这种流转只有在无法归还贷款，抵押物被处置时才允许；若银行贷款已还清，村民的房屋和宅基地不允许流转。
对此，一些业内人士对《第一财经日报》称，这种宅基地抵押贷款并非真正意义上的抵押贷款，其流转范围的限制和贷款仅用于建房的用途，使其只能算为消费类贷款的一种。“真正意义上的宅基地抵押贷款应不仅限于贷款用于建房，与城市房产一样应可以用于其他用途。”一位参与宅基地抵押贷款的人士说。
该人士认为，对于云浮这种试点能否广泛推广也有待观察。由于国鑫公司的政府背景，银行对资金安全增加了信心，但宅基地抵押贷款终究是银行与农户之间的市场行为，政府支持能否存在延续性是个问号。此外，由于农房流转受限，抵押物变现存在实际问题。
更大的问题在于，现行的《物权法》和《担保法》明确规定，宅基地使用权不得抵押，若要大面积推广，首先得扫清立法上的障碍。“此外，在宅基地等农村集体用地确权上也存在不少实际困难，一级政府的花费巨大，很难搞定。去年我们市对农村土地所有权确权仅到村委会一级，就花了将近一亿元，包括设备和工作经费等各种开销。”上述人士称。
试点土地承包经营权抵押
除了云浮，在广东，梅州市也是珠三角中农村金改探索的另一重要城市。不过，梅州市现在“主攻”的是实操性更强的土地承包经营权抵押贷款试点。
本报记者获悉，6月6日梅州市金融局与该市农业局、人行和银监分局联合修订了《梅州市农村土地承包经营权抵押登记暂行办法》（下称《暂行办法》），计划交由有关部门审批。
“其实农村土地承包经营权早已在暗地里流转，很多外出打工的农民将自己的耕地有成本或无成本流转给同村人。”梅州市金融局有关人士说，《暂行办法》通过后，将有一个规范流程使梅州市农村土地承包经营权获得真正意义上的流转和抵押。
其流程是，只要抵押物所在发包方（村集体）同意，经流转双方协商后签订合同，到土地所在地的县（市、区）农业行政主管部门或农村经营管理部门进行土地承包经营权抵押登记，确认流转的合法性；在不改变土地所有权性质、不转移农村土地占有和农业用途的条件下，就可依法取得的土地承包经营权作为抵押担保向银行申请贷款。
“这可使土地流转规范化，使土地承包经营权流转的各方有明确权属，避免以后发生纷争。”梅州市金融局上述人士说，以前承包经营权虽然有权证，但没有正确的测绘数据。而一旦规范化之后，对土地面积、产出效益等会相对容易核算。
据其介绍，当地银行虽然对土地承包经营权抵押的态度不太保守，但也有顾虑。“目前只是探索，我们也还摸不清其中的风险，所以只能小范围试点，发现问题再做调整，合适时机再推广。”上述人士称，目前梅州仅选取了两个县（区）做试点。
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