去年六七月，央行连续两次降息；新年伊始，按年调息的“老房贷”客户可以享受一次难得的福利，就是给自己的房子月供“减负”。但是很多房贷一族并没有好好算一笔账，究竟需不需要少还？少还多少钱？这时提前还贷还合适吗？

 

　　案例1

 

　　贷款购房时间：2011年10月初

 

　　2011年10月贷款利率：7.05%

 

　　贷款利率折扣：7折

 

　　贷款方式：商业贷款

 

　　贷款额度：100万元

 

　　调息方式：按年调息

 

　　案例：小张在北京工作有7年余，在2011年10月初贷款购置了一套位于东五环的住房，住房面积为70平方米，房价为126万元。小张在2011年10月，向银行申请贷款100万元用于购房，由于小张的个人资历较好，能享受首套房7折的贷款利率。当时的基准利率为7.05%，小张在享受7折优惠后的贷款利率为4.935%，调息方式选择的是按年调息。

 

　　一转眼，2013年如期而至，对于小张这样的老房贷，在经历过2012年的两次降息之后，2013年1月1日起，每月应缴纳的月供与2011年10月开始时相差191.23元，但是优惠折扣不会有任何变化。专业贷款机构伟嘉安捷帮记者细化了这笔账，相关分析师表示对于小张这类贷款购房日期为2011年10月的“老房贷”，在2013年1月1日起应支付的月供将“减负”。

 

　　同时，伟嘉安捷提醒小张这类“老房贷”，在贷款购房时享受到的优惠利率折扣次年依旧保留。另外，若2013年贷款利率有新的变化，小张将于次年也就是2014年1月1日起，执行最新的利率。

 

　　案例2

 

　　贷款购房时间：2012年12月

 

　　2012年12月贷款利率：6.55%

 

　　贷款利率折扣：8.5折

 

　　贷款方式：商业贷款

 

　　贷款额度：100万元

 

　　调息方式：按年调息

 

　　案例：白领小程在2012年12月贷款购置了一套位于海淀区的小户型房产，房屋面积为55平方米，房价为142万元。向银行贷款100万元，使用商业贷款。由于2012年整体贷款政策环境较为宽松，再加上小程的个人资历较好，所以在12月还能享受到首套房贷8.5折的优惠利率。2012年12月贷款基准利率为6.55%，8.5折优惠之后贷款利率为5.5675%。

 

　　步入2013年，像小程这样的新房贷族会有变化吗？伟嘉安捷市场部分析师吴昊告诉记者，小程这类在2012年末入市的“新房贷”一族，采用商业贷款，贷款利率按照最新贷款利率执行，月供金额不会出现变化。

 

　　小程在贷款100万元年限20年执行最新贷款利率6.55%的情况下，月还款额为7485.2元，总还款额为1796447.27元。

 

　　案例3

 

　　贷款购房时间：2012年6月

 

　　2012年6月贷款利率：6.8%

 

　　贷款利率折扣：无，基准利率

 

　　贷款方式：商业贷款

 

　　贷款额度：100万元

 

　　调息方式：按年调息

 

　　案例：徐平(化名)总觉得自己没赶上好时候，刚买上房、贷了款，央行就降息了。又因为自己的信用卡此前有过几次并无恶意的逾期，所以能享受的利率优惠并没享受到，基准利率贷了100万元。听说按年调息，终于盼到新年要执行新的利率优惠了，徐平急不可待地就想算笔账，虽然利率折扣没享受成，新年的利息“减负”自己能节省多少呢？

 

　　徐平在贷款100万元年限20年执行贷款利率6.8%的情况下，月还款额为7633.4元，总还款额为1832014.88元，新年徐平的月供将减少148.2元，总共应还款额将减少35567.6元，相比有房贷折扣的，自己还是亏了些。

 

　　吴昊提醒借款人，在与银行签订贷款购房合同时，要仔细看清合同细则，谨慎选择调息方式，做到心中有数。而选择的调息方式，将直接与借款人月还款额度挂钩，一旦利率有新的变动，次年的还款额也将有所变动。另外，贷款购房时享受的优惠利率折扣也将一直保留。

 

　　小贴士

 

　　不必“盲目”提前还贷

 

　　对于享受7折房贷利率，以及当还款年数已接近还款中期时，不适合提前还贷。对于公积金贷款的客户而言，年利率仅为4.5%，并不需要急着还贷。对于商贷客户而言，5年以上贷款利率为6.55%，首套利率在享受折扣的基础上，也不必提前还贷。如果借款人手头攒够了提前还贷的资金，且具有较好的个人投资能力，预计获取的回报能够覆盖贷款成本，最好将流动资金用于其他投资。

 

　　对于“老房贷”来说，何时享受到降息的利好取决于当初与银行的合同约定，如果约定“遇央行利率变化从次月起执行”，也就是按月调息的，即从降息次月起执行。如果约定“从次年1月1日起执行”，也就是按年调息的，则从降息的次年1月1日起执行。