最近，不少读者纷纷表示，对于如何区别首套房和二套房的情况不是很了解，而这又与购房贷款的额度息息相关。因此，本期话题特别对二套房的判断标准进行讨论。

      某房产副总经理张爱民先生告诉记者，“认房又认贷”是二套房的一个重要判断标准。结合读者们反映的几个案例，张爱民先生进行了详细解析。

小贴士

　　二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍；二套房的住房公积金贷款利率为同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。

　　名词解释

　　“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。

　　案例一

　　已贷款买房 出售后再买

　　王先生在2008年用公积金贷款购买了一套小户型的房子。随着家庭成员的增多和经济的改善，王先生考虑将现住的小房子卖了，通过贷款买一套大户型的新房。按照这样的情况，再买的新房属于第几套呢？

　　解析：根据新规定，目前银行对二套房认定既认房又认贷。除了在房产局可以查询购房者的买房记录外，还要看其在银行的贷款记录。王先生虽然将原有的房子出售后名下已无房产，但因为之前是公积金贷款买房，银行依旧保留其贷款过的记录，因此再购买新房时算二套房。

　 案例二

　　已全款买房 再次贷款买房

　　刘先生通过全额付款在岛外买了一套90平方米的两房。为了给小孩提供一个更好的教育环境，最近打算通过贷款买一套名校资源丰富的学区房。这样的情况算二套房吗？

     解析：这要分两种情况来判断。如果第一次买的房子还未出售，现在贷款买房就得算第二套。虽然第一次未经过贷款买房，但是根据“认房”数量的规定，再买一套就属于二套房。若购买的房已出售，加上之前没贷款，再买的房子就是首套房了。

　　案例三

　　婚前一方有房 婚后再贷款购房

　　王小姐在和丈夫结婚前，丈夫已经通过贷款购买了一套住房。结婚后出于改善性的需求，家里商量着打算买套新房。如果用王女士的名义贷款，算第几套房呢？

　　解析：根据有关规定，结婚前一方有过贷款记录也会对婚后的住房贷款有所影响。王女士的丈夫在婚前已经贷款有房，婚后家庭如果再用贷款买房则属于第二套房了。

　　案例四

　　已有房产 以子女名义贷款购房

　　家住集美的张女士在2009年买了一套住房，最近打算为自己的儿子购置一套新房以备日后儿子结婚时使用。那么，如果以儿子的名义申请贷款买房，算第几套房呢？

　　解析：要分为两种情况分析。若张女士的儿子是未成年，那贷款买房则属于第二套。因为二套房是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，也就是说未成年子女也被划为范畴。张女士此前名下已经有了一套房，如果再以未成年儿子的名义申请贷款，则算二套房。若张女士的儿子成年，以他的名义购房则算首套。