土地抵押贷款指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。土地抵押亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

　　我国有相关法律规定，土地承包经营权、宅基地使用权依法不能抵押，且集体所有的土地使用权不能作为抵押。根据我国担保法，经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以用来做为抵押。

　　集体土地所有权不可以抵押，乡镇企业的土地使用权不可以单独抵押。所以，如果想用土地在农村申请抵押贷款的，还需要看清楚自己的土地所有权属于哪种类型。

　　土地抵押贷款条件

　　（一）具备一定生产规模和持续生产能力的种植（养殖）业、设施农业、现代休闲农业及其他符合抵押条件的农村土地经营权；

　　（二）土地承包或流转程序合法，行为规范；

　　（三）合法取得土地经营权，并依法取得农村土地承包经营权证或农村土地承包流转经营权证等证件；

　　（四）依法经营，未改变土地的农业用途；

　　（五）抵押土地所在的村集体经济组织及流出方同意抵押并在贷款无法归还时进行处置。

　　土地抵押贷款流程

　　1、首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值。

　　2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

　　3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数，先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。

　　4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。

　　5、根据抵押测绘图到不动产评估机构进行评估，出具评估报告。

　　6、与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的相关证件(营业执照、组织机构代码证等)到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同。同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会决议(或董事会决议)等资料。

　　7、填好最高额抵押贷款合同，按银行要求提供所需的相关资料后，等待银行进行放贷即可。至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。