当下买房，大多数人都会选择贷款，即使手头有足够存款也会考虑要不要贷款。但是贷款买房涉及到很多方面，会遇到各种各样的问题，如何解决呢？贷款审批的最“低”线在哪里？买房贷款如何操作才划算？
张行——某大型银行行长，从业13年，先后从事过银行个人贷款催收、审批和发放工作，并参与过银行个人贷款审批政策的研讨和制定，有着丰富的理论基础和实操经验。
以下为嘉宾分享整理（部分有删减）：
一、你该如何就房子和银行打交道？
1、银行喜欢什么样的房子？
可能大家认为银行喜欢贵的房子，其实并不是。房子对于银行来说是最终的底线，银行喜欢的其实是能变现的、市场流动性强的房子。这一点与个人买房观点不太一样。
比如很昂贵的底商，拿去银行融资，其实是很困难的，银行并不喜欢这些不好卖的，同样对于学区房价格虚高的问题，银行往往也会刨除去。
2、银行喜欢什么样的人？
有人说，房子，银行不喜欢最贵的，但是人，银行肯定是喜欢最有钱的。其实不然，银行喜欢的是稳定的有钱人。
在银行有九类人，包括教师、医生、银行从业者、律师、国企职工等，这些人的贷款往往是最好批的，这些人并不是最有钱的人，但工作都相对稳定。打个比方，银行其实喜欢的不是今年挣100万，明年赔50万的人，而是每年都能挣50万的人。
总结出一句话，银行选房或者选人讲究的是——只选对的，并不是选最贵的。
3、信审员主要注意的要点是什么？
银行贷款，大家接触最多的是经办人，而对于审批人一般接触不到。审批人主要有两个特点，一，经手过很多房子，但做不到对所有小区的信息都了如指掌；二，审批人不会接触借款人，他们审批、放款等所有的依据都来自案卷。
了解清楚这三点后，我们再来谈谈如何跟银行、审批人打交道。在申办房贷的时候，大家又如何去“打扮”自己？（注意：不是作假。）
如何“打扮”自己？简单说，主要分为房子和人两大方面：
1、房子如何“打扮”？
对于房子，与其说是打扮，不如说是去选择。不过，银行角度的选择与买房投资角度的选择并不完全一致。
虽说从投资角度，“潜力股”更有投资价值，但是对于银行来说，无论是购房贷款还是今后抵押贷款，核心房产一定要有好的地段，因此相比周边区域，银行还是比较喜欢和平、河西、南开这些区域的房子。
除了要选核心地段，还要注意面积尽可能适中，不要买太大的房子去银行贷款；慎选学区，因为银行可能会考虑学区划片变动的问题，拒绝为“学区”买单。
另外，新房和二手房也有区别。新房要选好的开发商，因为对于新房，银行承担的最大风险是盖不完；二手房要选好的物业，而且要注意在二手房上门拍照、评估、核实的时候，一定要给人一个“靓丽的外表”，不要给审批人破破烂烂、不住人的印象，这样会影响到你贷款成数，甚至会被拒贷。
2、如何去“打扮”人？
这部分内容相对多一些。先从基本资料说起。
◆身份证、户口本，没什么可打扮的。
◆收入证明，一般信审常会关注开具收入证明的单位是否与征信记载的一致，如不一致，您应该提前和经办人员做好沟通。如果收入证明不够怎么办？除了正常的工资收入，每月所缴纳的公积金、合理的兼职收入、房屋出租所得租金等，银行往往也会采纳。
◆流水，是现在很多银行批贷款尤其是抵押贷款必要的一个件。基本分为两种，一种是工资性流水，就是公司给发钱的，信审一般会采信固定、稳定，而且不是进来就走的钱，视作工资收入，比如每月固定日子发的，稳定的收入；另一种是经营性流水，主要是私企经营者，信审一般会采信符合上下游进出款特征的流水，作为收入的参考。
◆征信，每个银行都有一个硬盖，比如两年内不超过6次的逾期、不要连3次的逾期等。这些硬盖千万不要突破。想买房贷款，也要注意提前养好你的征信，不要经常忘记还款，如果忘记了，也一定要尽快还上，另外，对于信用卡使用，不要常年刷满额度。
想成功贷下款来，很重要的一点，就是不要让审批人产生任何怀疑。当然对于有些问题，可能银行审批松的时候不是问题，但是银行审批严的时候，这些都会是问题。
二、贷款审批的底线到哪？
合规就是底线！
这分为两方面，监管合规和内部制度合规。
监管合规主要指的是人民银行的制度，比如资金不能进房市、股市，二套首付六成等。
内部制度合规指的是总分行的制度，比如收入合理性、用途合规性等。
对于这些，大家知道可能不多，因为银行制度更新频率很高，大家不一定能及时掌握。那么，大家应该怎么把握审批底线呢？很简单，合理，即合乎常理。
审批人的原则是，在不违反制度的前提下，你能给出合理的解释。举个例子，比如征信不能连续逾期这一条，如果你能给出合理解释，让银行认为不是恶意逾期，或许就能批过去。所以大家在贷款的时候要多跟经办人沟通，让他多了解一下您的情况，才好与信审员沟通解释。
当然，银行也有一些底线和忌讳，不能逾越的：第一，作假，只要有假，即使能过也过不了；第二，借款人原则上不能有通过小额贷款公司的融资；第三，抵押物的落实，看土地信息是否完整、是否有瑕疵、产权是否明晰等，银行会顾忌这些，今后你卖房、抵押时也都会是个问题。
三、如何利用银行贷款资金更划算？
银行贷款贵吗？有人说，贵，但我个人认为，银行资金是便宜的，尤其是按揭贷款。
无论是房贷还是抵押贷款，即使是利率上浮，上浮后的利率也比一些理财、信托要低。而且它能给你很多流动性，比如购房贷款，如果在你购买的时候不贷，等买完了再想贷就没有这么合适的利率了。所以个人建议能用银行贷款就用银行贷款。
那么，如何更好地利用银行资金？
1、早办理。银行的政策也会经常变，所以抵押类的贷款要早办理，至于按揭的话，能早办也早办，不知道什么时候银行政策就变了。
2、年初去做贷款。银行每年到年底都会重点考核资负比，所以年末银行资金面都会趋紧，假若你年末做贷款的话，价格会很高，条件也会很苛刻，而过了年后会好一些，原因有两点，一是年初银行资金一般会充裕些，二是银行也要完成业绩。所以建议年初去办理贷款。
3、贷款贷多久合适？贷款时间能贷多长就贷多长，银行五年以上的贷款利率都一样，没有区别。如果有需求可以提前还，但若是贷款年数少了想延长，任何银行都做不了。
4、贷款方式等额本金、等额本息哪个更合适？有人说等额本金利息少，我个人做了好几笔贷款，从来不选等额本金。原因很简单，银行的钱便宜，能少还一分是一分。虽然等额本息先还利息，但是你记住，资金都是有成本的，你的资金也是有成本的。
5、无特殊情况下不要提前还款，尤其是按揭贷款、公积金贷款，因为这个真的是资源。在当下政策下，第一次贷款叫一套，第二次就是二套，第三次就贷不出来了。当然这个政策会变。按揭贷款便宜，公积金贷款更便宜，假若用准备还款的这些钱去做投资收益会更高。
由于时间关系，今天就讲到这里，下次有机会再与大家深入探讨贷款的相关问题。感谢大家！
互动问答：
1、银行利率等政策松弛后会不会大幅度下降？
答：目前市场上的购买按揭贷款至少一套上浮5%，并不是国家政策的影响，而是资金面的影响，银行放85折贷款并不挣钱。从资金成本来说，我个人认为，短期之内不会有下降的可能，现在资金虽然不如年初时紧张，但资金成本较之前两年还是很高的，而且未来还可能继续居高不下。
2、信用贷，普通市民也可以贷吗？信用贷的名目以及额度是什么？
答：各个银行的尺度不一样。我行的尺度现在是公务员、企事业单位职工，按时缴纳公积金，连续缴交12个月可以申请，用于正常消费用途，旅游、装修、购车等，额度不超过30万。
3、房贷利率向上浮动，怎么能和银行议价？
答：银行的贷款都是有底价的，这个底价一般都是总行或者分行制定的，所以，您要判断经办人员给您的价格是否是底价，如果是，不太可能讨价还价，如果不是，还是有可能的。
4、商业贷款以后公积金如何处置？
答：做按揭贷款，首付部分是可以支取公积金的，每月还款也是可以支取公积金。另外个人认为别全支取出来，留一部分，比如10万、8万，因为做公积金贷款往往有一项限制是公积金账户余额的多少倍，政策好的时候有40倍，不好的时候有10倍或者20倍，所以建议您尽可能留一些，以便后期想买房时可以申请公积金贷款。
5、按揭买房，每月还1.5万，每个月只有1.8万的收入，收入证明要3万，流水多少合适？
答：开收入证明必须是两倍，这是基本的规定，流水差不多就可以，并不一定必须3万，因为还要扣税，还要缴纳公积金、社保等。
6、如何辨别流水的真伪？怎么才能合规？
答：刚才我分享的话题是信审如何看流水，没有提到真伪的事。不用去辨别真伪，一定不要去作假。至于如何辨别合规性，建议多跟你的经办人沟通。
