贷款购房办理攻略，贷款购房也被称为房屋抵押贷款。指购房人以在住房交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。下面卡宝宝小编将分享贷款购房的条件、所需材料、流程和注意事项。

 

　　贷款购房条件

　　1. 年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）。

　　2.具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力。

　　3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。

　　4.有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

　　5.有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。

　　6.有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

 

　　贷款购房所需材料

　　1.借款人的有效身份证、户口簿；

　　2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；

　　3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；

　　4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；

　　5.房产的产权证；

　　6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）。

 

　　贷款购房流程

　　（1）选择房产

　　购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

　　（2）办理按揭贷款申请

　　购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

　　（3）签订购房合同

　　银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

　　（4）签订楼宇按揭合同

　　购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

　　（5）办理抵押登记、保险

　　购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

　　（6）开立专门还款账户

　　购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

 

　　贷款购房的注意事项

　　1、即使是等额还款，还款额度也是会变的

　　即使是等额还款，还款额度也是会变的；很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

　　房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率；

　　如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整；

　　如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

　　2、如何选择银行

　　如果需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。这次七折优惠，工商行都2月份才给客户享受，多收了一个月高息；小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。

　　3、提前还款的方式和意义

　　方式：

　　一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金；

　　还款额度不变，缩短期限：比较省利息；

　　期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息；

　　提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

　　4、提前还款的基本流程

　　部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；

　　全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

　　5、还款方式的选择

　　有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

　　6、每月还款额的计算

　　贷款合同中都会有这个公式,也就是等额还款的公式：

　　每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/[（1+月利率）还款月数次幂-1]

　　月利率 = 年利率÷12

　　有一种特殊情况， 就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

　　这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

　　7、本月还款的计算

　　本月还款利息的计算：

　　本月利息 = 剩余本金 × 月利率

　　本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息

　　8、不要选择大月提前还款

　　大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天；

　　日利率 = 年利率÷360

　　但是一年有365天，按天计算会多交几天利息；

　　另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

　　9、房贷是最优惠的融资方式

　　合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中。

　　10、开始还的都是利息

　　有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是本金。

 

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