【家庭情况】

　　金先生和太太都是80后，结婚已有2年。自从2010年2月购房后，家庭现金流顿时显得有些紧张。

　　现在，金先生和太太的月收入在扣除四金和个税后都在13000元左右，年终奖税后共有6万元。夫妻俩当时公积金贷款60万元，商业贷款118万元，享有首套7折利率优惠。还款方式为等额本金，期限12年。按现利率，每月还款近18750元左右。

      当初购房时向亲戚借款20万元用于装修和首付，这一年多存下来的钱都用于还款，目前还有8万元欠款。夫妻俩每月生活开销 5000元左右，目前家中除了这套市价250万元的房屋外，仅有1.5万元活期存款。剩余公积金贷款52.5万元，商业贷款103.25万元。

　　【理财建议】

　　延长贷款年限变更还款方式

　　降低还贷压力的主要方法是延长还贷期和变更还贷方式。

　　小夫妻俩当时为了早点还清贷款，选择12年还贷期和等额本金的还款方式，造成目前的局面。

　　目前多数银行个人住房按揭贷款最长期限为30年，如将贷款期限12年延长至30年，将大大降低每月还款额。此外，金先生夫妇目前的还贷方式是等额本金法，初始阶段的还贷压力特别大，而如果改为等额本息法，情况会有所改善。

　　经测算，如商业贷款采用等额本息还款法，贷款期限30年，公积金贷款保持不变，每月还款总额为12801元。

　　现在金先生夫妇缴金基数分别为9600元和9300元，两人每月可有2646元公积金可以用于冲还贷款，扣除公积金冲还贷，每月还款额仅为10155元，相对于之前的18750元，还款压力骤然下降，生活质量也可大为改善。

　　优惠利率难得不必提前还贷

　　考虑到当初贷款时商业贷款享受的是7折优惠利率，目前打折后 4.935%/年，今年有过两次降息，由于房贷利率一般每年年初调整，明年商业贷利率打折后不超过4.55%/年，公积金利率不超过4.5%/年。

　　由于目前银行3年和5年定期基准利率分别为4.25%和4.75%，少数商业银行最高上浮1.1倍，可分别达到 4.675%/年和 5.225%/年，超过贷款利率，所以每年剩余资金可选择银行定期存款或者购买理财产品，不必急于提前还贷。