观点摘要

　　传统“金九月”楼市表现火热，量价上涨过快招致密集调控，各地力度首次出现较大差异。政策收紧总体力度不会过于严厉，但风向转变已成事实，更多城市可能加入或升级措施。预计四季度，一二线城市可能呈现量缩价稳走势，成交同比下滑，房价涨势趋缓。地王现象能得到一定遏制，开发投资面临一定压力，但不致出现快速下滑。

　　政策预期收紧和流动性较宽松助推传统“金九月”量价齐升。9月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比和同比增速分别为1.80%和9.34%，均较上月明显扩大。同时市场成交也表现火热，1-9月商品房销售面积和销售额分别同比增长26.9%和41.3%，增速比上期均出现了提升。9月房地产市场明显升温的主要原因，一是在“金九”传统旺季，开发商推盘积极，杭州、南京、蚌埠等多地新增供应量大幅上升；二是8月以来至“930”前夕，先后有6个热点城市收紧了房地产政策，限购限贷政策加码及扩围的预期提升，刚需者和投资客恐慌性集中购房；三是流动性依旧较为宽松，货币供应量保持较高增速。

　　量价上涨过快招致密集调控，限购限贷阵营迅速扩充。近期共有23个城市先后出炉了30多项调控政策，内容涉及重启限购、收紧信贷、扩大供地、加强监管、整顿秩序等。每年3月末和9月末都是楼市政策出台的窗口期，本次短时间内集中出台海量政策，特别是祭出重启限购限贷的大招，必然与决策层的授意有关。各地力度首次出现较大差异，“分城施策、一市一策”终于翻开篇章。经梳理，这些城市可大致分为三个层次：

　　第一梯队是“领跑团”，包括京沪深、二线楼市“四小龙” 等7个房价领涨城市，其力度甚至强于2011年。其中，以京沪深宁限购措施最为严格，户籍单身人士限购1套；其中5个城市在房贷政策方面实行“认房又认贷”。

　　第二梯队是“徒步团”，以广州、杭州、武汉、福州等为代表，调控手段相对于同类城市较为温和，大多力度弱于2011年。其中，武汉、杭州、天津、无锡等对本地户籍不予限购，亦不乏济南、珠海等允许本地人购买3套或外地人购买2套的城市；郑州、东莞等地房贷政策则执行普适标准。

　　第三梯队是“陪跑团”，即南宁、惠州、芜湖，除了象征性地提出几点措施外，未涉及限购限贷，也未出台其他实质性政策。

　　城市间政策收紧力度差异较大恰反映了调控正趋于精准化。但在此期间一些城市多次出台政策升级较早前的措施，也表明了“紧”并非地方本意，部分城市很可能为跟风调控。

　　本期统计局数据发布还有一个特别之处，是一并发布了15个一线和热点二线城市10月上半月与9月新建商品住宅价格变动对比表。这15个城市恰是上表中整理的近一年来累计涨幅排名前13位的城市加上济南、成都两个省会城市。数据显示10月上半月其新房价格环比指数均较9月有明显收窄，意在彰显调控快速取得了降温的效果。预计总体来看，政策收紧的力度不会过于严厉，贯穿今年的主要任务仍是去库存，“限”主要是针对年中政治局会议强调的“抑制资产泡沫”，以“稳”而非以“降”为目的，避免给楼市以重创。但是，房地产政策风向转变已经成为事实，最宽松的时期已然结束，更多的城市可能加入或升级措施。

　　预计四季度，一二线城市可能呈现量缩价稳走势。目前政策收紧城市的住宅交易量和交易金额占全国总量的比重分别接近1/3和1/2，购房门槛的提高和金融端去杠杆将使热点城市需求进入观望期，加之基数效应，成交同比增速可能出现较大幅度的下滑。而价格上涨趋势减缓，个别政策执行力度较大的城市房价还可能下降，但多数热点城市难以出现明显松动。这一方面是在流动性充裕、其他资产保值能力欠缺的形势下，投资楼市不失为资金寻求相对稳妥出路的选择；另一方面是房企在“不差钱”和年度目标基本完成的客观条件下，不具备降价促销的动力，且已沉淀的高昂拍地成本也制约了降价空间。三四线城市销售面积增速继续有所回升，但无论人口流向还是资金流向都不支持其房价的持续上涨。

　　拿地活跃促三季度房地产开发投资回升。1-9月全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%（扣除价格因素实际增长7.1%），增速比1-8月提高0.4个百分点。这主要来自于土地市场热度的带动。1-9月房地产开发企业土地购置面积14917万平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月收窄2.4个百分点；土地成交价款5569亿元，增长13.3%，增速提高5.4个百分点。而新开工方面自二季度起增速连续回落，1-9月房屋新开工面积122655万平方米，增长6.8%，增速回落5.4个百分点。

　　热点城市调控收紧能使地王现象得到一定遏制。房价猛涨的源头在于量级式攀升的地价，地王频出是拉动周边房价和提升看涨预期的重要推手。大多城市的调控措施中都提到通过扩大土地供应来平抑地价，北京、合肥等部分城市还明确了供地量化指标，这对于纾解土地市场供不应求压力有一定作用。此外，改革土地出让方式，如对土地出让设置最高限价（如无锡）、达到最高限价后一次报价（如苏州）、限地价竞房价（郑州）、竞投配建保障房面积（如南京）或养老设施面积（如杭州）等，从减少地王出现的角度有可取之处。由于前期拿地逐渐开工，加之房地产投资对销售下滑反应的滞后性，房地产开发投资虽然面临一定的压力，但不致出现快速下滑。