今年以来，一、二线城市的房地产市场非常红火，人们对于房地产的投资也是热情高涨。可你知道吗，买房后的所谓“月供”的两种还贷方式“等额本息”和“等额本金”，他们的区别在哪？

理财师介绍，区别在于，银行在为借款人计算房贷还款额的时候，一般是按月计息，而借款人所还的“月供”则是由两部分组成。一部分是本金，一部分是利息，两者相加，则正好是每月所还的月供金额。

所谓的“等额本息”，就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变；而“等额本金”，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息则另外算。后者这块还款方式还款后，欠款的总额越少，则欠款的利息部分就越少。

常常听到有这个提法，“等额本金”还款方式比“等额本息”还款方式划算，这种提法对吗？对此David指出，这种提法有较大的理解上的误区。

举个例子：

如果贷款100万，选择20年还清，年利率6.55%，则月利率为0.5458%。

一、等额本金方式还款，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

（1）第一个月还款利息为：100万*0.5458%=5458元，则第一个月的实际还款额为4167+5458=9625元。

（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：

995833*0.5458%=5435.26元，则第二个月的实际还款额为4167+5435.26=9602.26元

以此类推：

最后，等额本金下20年共还款约166万元，共支付利息66万元。

二、.如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.55%，月利率0.5458%，则每月还款额（含本、息）为7485.2元。

（1）第一个月计算出的利息同样为5458元，第一个月只归还了本金7485.2-5458=2027.2元；

（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2027.2=997972.8元，则第二个月应还的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元，即第二个月归还的本金为7485.2-5446.94=2038.26元

以此类推：

最后，等额本息下20年共还款约180万元，共支付利息80万元。

其实，从还款上来看，等额本金下总的还款较少，但两者相差也不大。可这么理解，等额本金与等额本息还款方式相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。

那么是否“等额本金”就有绝对的优势呢？其实不然，要看个人的实际情况来选择。因为从还款来看，“等额本金”的还款方式，前期归还的本金比较多，因此前期资金的支出压力较大。而等额本息则是前后一致。不过到后面，在通货膨胀下，你可能觉得还同样多的款，感觉的支出压力也不会那么大了。当然，这些都是在银行的还贷利率维持不变的情况下做的测算。

在这种情况下，如果你前期资金不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。另外，“省下”的钱还可以进行其他的投资来赚取利息。比如拿固定收益类的稳利精选组合投资计划来说，一年8%的收益，同样一笔资金进行20年的复利投资的话，1元钱20年后可以变成4.66元，还是不错的，这样就更加高效的利用了资金。

故买房月供选择什么样的还款方式，还需要根据自己的实际情况来定，并且理财师建议，在目前或在未来，你有资金富余的情况下，最好还要避免资金上的闲置，应同时进行其他投资来赚取收益，这样才是最为划算的理财方式。