房子贷款还没还清，可以出售吗？购买有按揭的房子，有哪些风险？

随着房价的攀升，按揭贷款买房的人也就越来越多。贷款虽然减轻了我们的购房压力，但是也会产生一个问题：贷款买房一般还贷期限会长达二三十年之久，那么如果在贷款期间，没还清房贷的房子可以出售吗？有贷款的房子应该怎么卖呢？

原则上来讲，有贷款房子还是处于抵押状态的，是不能上市进行交易的。但是在实际操作中，我们可以通过一些方法实现贷款房产的出售。

1、利用买房的首付款还清贷款

若买方能够一次性付清房款，或是剩余贷款金额较小，买方首付款足以还清的，卖方可申请提前还贷，由买方代为还清剩余贷款，以注销房屋抵押登记，使房屋能够正常过户交易。不过需要注意的是，一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数，如卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押。

2、转按揭

转按揭是指经贷款银行同意，由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。

简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。

但由于转按揭办理手续十分复杂，对贷款银行来讲又存在诸多风险，导致许多银行不愿意开展此业务，故使得此种操作模式在实践中的可操作性大大降低。

转按揭流程一般是：

（1）买卖家签订《房屋买卖合同》;

（2）买家、卖家、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;

（3）买家交房子的首付款；

（4）卖家的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括欠资款本息、还款帐号);

（5）买家据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);

（6）卖家交房;

（7）银行复审通过后放款，向卖家的银行划款;

（8）卖家收到钱后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买家、律师一同办理过户、并且抵押给买家的贷款银行;

（9）买家的贷款银行将首付款付给卖家。

3、借款“赎证”

当卖方无力提前还贷，买房也无法一次性支付足够房款的情况下，卖方可以通过向第三人借款提前还贷，以解除房屋抵押，也就是俗称的“赎证”。为促成买卖双方之间的交易，不少房屋中介机构会主动向卖方推荐借款人。

对此，建议卖方谨慎审查，签订书面借款协议，以防止因不能顺利得到借款而导致房屋抵押无法解除，造成违约。

4、申请抵押贷款还清贷款

如果您的房贷剩余过多且无法办理转按揭手续时，那么您可以考虑通过银行贷款来缴清剩余的房贷。卖家可以根据自己的实际情况，用名下的其他抵押物向银行申请抵押贷款，从而结清房子的按揭贷款。等买家支付放款后再来将银行的抵押贷款还清。

5、卖方常见风险

对于卖方来说，出售未还清贷款的房屋，最大的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。

6、买方常见风险

在整个交易过程中，从签订合同到完成产权过户往往需要一些时日，之间也会存在很多纠纷，尤其是资金安全，双方应该通过银行这种第三方平台提供安全便捷的收、付款通道，避免一列交易资金安全问题，维护买卖双方的权益。