最近全国各地的楼盘都异常火爆，很多市民从看楼到下定用的时间往往不到一个星期，不少一直持观望态度的市民都纷纷出手了。然而，很多决定买房的市民其实对买房贷款，还款方面的注意事项并不了解，比如说等额本息和等额本金，选择哪种还款方式更适合，提前还房贷是否要交违约金等等方面的问题。
接下来卡宝宝小编将为大家一一解答，蛙友们买房前一定要先了解清楚，少走弯路哦。
等额本息VS等额本金 哪种还款方式更适合
目前，个人住房贷款还款方式主要有等额本息还款与等额本金还款两种。那么，这两种方式有和不同呢？
据悉，等额本息还款指借款人每月应偿还的贷款本金和利息之和相等，每月偿还本金先少后多，偿还利息先多后少，其特点是贷款期间还贷压力比均衡，适合前期资金紧张的贷款者。
等额本金还款指的是借款人应偿还的贷款本金每月相等，随之应偿付的利息随着贷款余额的减少而减少，每月偿还的贷款本金和支付的利息之和逐月递减。这种 还款方式初期还贷压力相对较大，但随还款时间逐年递减，而且支付利息总额相对较少，比较适合前期还款资金较充裕，但已预计到将来收入会减少的贷款者。
笔者发现，无论是等额本息还是等额本金还款方式，其利息的计算都是用购房者借用银行的本金金额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算 出当月应当偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的，这是因为购房者不同月份借的本金不同造成的，借的本金多，要还的利息就 多，借的本金少，要还的利息就少。
降息了 要不要提前还贷
去年连续的降息减轻了不少购房者的购房压力，也让不少房奴看到了提前还贷的希望。笔者在采访中获悉，不是所有人都适合提前还贷，具体还要根据自身的实际情况。
“提前还贷之前，要考虑两个问题。一是能否找得到收益高于房贷利息的理财产品？二是以后再向银行借钱，利率是否会比现在的高？”兴业银行台州分行的一位客户经理表示，如果贷款者有更好的投资渠道，最好将资金用于这些投资项目上，而不是用于还贷。目前市面上有些理财产品的年收益率接近5％，理财产品的收益几乎可以跑赢贷款的利息。想通过投资来抵消房贷利息的市民，可以到各个银行进行了解。
另外，从投资角度考虑，三类人群不宜提前还款。 首先是等额本金（还款逐月递减）还款期已过1/3的购房者；其次等额本息（每月还款金额固定不变）还款已到中期的购房者，按银行等额本息的还款方式，如果 贷款年限过半，就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下月供中绝大多数都是本金，提前还贷不能起到节约利息的作用；三是 享受优惠房贷利率的贷款人不宜提前还贷；最后是中短期内需要再次向银行贷款购房的人不应提前还贷。
提前还房贷要交违约金吗
“我的住房按揭贷款已经还了5年，现在打算办理提前还款，如何办理，需要缴纳违约金吗？”经历了央行的几次降息后，一些手头有点积蓄的“房奴”开始动 起了提前还款的心思。不过，提前还房贷可是有一定“门槛”的。一般情况下，借款人想提前还贷,要求必须已还款半年以上,甚至部分银行要求还款一年以上，例 如中行、交行、招行在一定时期内均不允许提前还房贷。
此外，很多银行在贷款合同中，都针对提前还款设置了违约金的规定，不同银行对提前还贷的违约金收取标准不一，主要分为两种形式收取：一是按照提前还款 时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%)，例如浦发银行规定，一年内提前还款，加收本金的1.5%作违约金；二是若干个月份的利息，例如一国有大行 规定，3年之内提前还款，加收还款额的1个月利息作违约金。
房贷扣款日当天还款也有可能逾期
有过贷款买房经历的人都知道，银行给你规定了一个固定的扣款日，你必须在这之前将当期扣款存到还款的账户里。在大多数市民的观念里，只要扣款日当天将钱存入账户就可以了，其实这是一个不太好的习惯，容易造成逾期，市民王先生就碰到过这样的烦心事。
据了解，王先生房贷按揭还款日是每月15日。之前他每个月都会按时还款，信用记录良好。然而今年2月恰逢春节，王先生一家在外地旅游，当天傍晚6点才将钱转到账户。让他意外的是，当晚11时查账户发现银行还未扣款，后经查询发现自己已被银行记为逾期。
这是怎么一回事呢？笔者咨询了该银行客服得知，还款日当天的扣款分两次进行，如果上午8时左右扣款，资金不够，贷款人必须在中午12时以前将差额资金转入，否则将被记为逾期。也就是说，如果还款当日余额不足，下午转入的资金都会被视为逾期。
随后，笔者以个贷客户身份咨询多家银行客服了解到，对于房贷按揭账户扣款的执行，不同银行在扣款的时点上有所不同。有的银行在房贷扣款日当天给两次批 量扣款的机会，如果第一次扣款时账户余额不足，而在第二次扣款时账户资金充足，就可视为正常还款了；有的银行只会扣款一次，如果扣款失败则直接算逾期。
需要注意的是，房贷还款不像信用卡还款那样有三天的“宽容期”，因此市民最好提前一天在账户存入足额款项，以免产生逾期记录。此外，为了方便起见，市 民可以通过网银将还款账户与工资卡等其他账户绑定，预约转账。比如每月还款日是15日，就设定为每月14日自动转账，金额最好大于每月应还的房贷金额。
