继扫除试点地区“两权”抵押贷款法律障碍之后，3月24日，央行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。一起来看看，“两权”抵押都有哪些要点？

1. “两权”抵押文件适用于291个试点县

2015年底，全国人大授权国务院在北京市大兴区等232个县级行政区进行农村承包土地的经营权抵押贷款试点，在天津市蓟县等59个县级行政区开展农民住房财产权抵押贷款试点。此次两个文件的适用地区仅限于上述区域。

2. 什么样的农地、农房（宅基地）允许抵押贷款

先说农地，通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农户及农业经营主体，均可向银行业金融机构申请抵押贷款。

农户须满足4个条件：具有完全民事行为能力，无不良信用记录；用于抵押的承包土地没有权属争议；依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

如为农业经营主体，除上述条件外还需满足两点：征得承包方同意，并已与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，且已按合同约定方式支付了土地租金。

至于农房或宅基地，除具有完全民事行为能力，无不良信用记录、抵押物没有权属争议并持有政府部门权属证明，未列入征地拆迁范围，征得所在的集体经济组织书面同意这些基本条件外，还要证明借款人有其他长期稳定居住场所。以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。

3. “两权”抵押物是什么

农地申请抵押贷款，是以承包土地的经营权作抵押，土地所有权仍归村集体所有。

农民住房申请抵押贷款，也只能以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押，宅基地所有权不变，仍归村集体所有。

4. 贷款用途有何要求？

无论是农地还是农房抵押，贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

5. 抵押物价值如何确定

银行等金融机构根据借款人的信用、借款需求以及抵押物价值、可抵押期限等，来确定贷款抵押率、贷款额度、贷款期限，并参考央行同期同档次基准利率自主确定贷款利率。

同时，借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权、房屋所有权及宅基地使用权价值。

另外，诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，可适当提高贷款抵押率。

6. 如何保障通过抵押、流转获得的农地、农房权利

农地抵押的借贷双方，要按试点地区规定，在试点地区农业主管部门或试点地区政府授权的农村产权流转交易平台办理承包土地的经营权抵押登记。受理抵押登记的部门对用于抵押的承包土地的经营权权属进行审核、公示。农房抵押的借贷双方，要按试点地区规定，在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。

农地、农房房抵押借款人不履行到期债务，或者需要依法行使抵押权的，贷款人可通过贷款重组、按序清偿、土地协议转让、交易平台挂牌再流转或房产变卖、拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。

此外，试点地区政府将加快推进行政辖区内农村土地承包经营权确权登记颁证，政府还鼓励探索通过合同鉴证、登记颁证等方式对流转取得的农村承包土地的经营权进行权属确认。

7. 有哪些鼓励措施

为提高金融机构对农地流转的积极性，文件鼓励试点地区政府设立农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金，或农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担各种不可抗力造成的贷款损失，同时对“两权”抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。

此外，通过政府性担保公司提供担保、农村产权交易平台提供担保等多种方式，为“两权”抵押贷款主体融资增信。