房地产市场上的隐性杠杆近期成为焦点话题，因为按揭贷款虽然发放不多，但“首付贷”这样的“场外配资”可能存在较大风险。有消息称，深圳市金融办已发函要求当地互联网金融协会和小贷协会对各自下辖企业推出杠杆放贷情况进行排查。而在上海，链家、中原等房地产中介机构已经暂停其首付贷业务。

首付贷杠杆高

华泰证券研究员谢皓宇表示，由于首付贷可以提供最多2/3的首付款，按当前20%的首付比例，购房者可以做到不到一成的首付比例，且首付贷是信用贷款，贷款利率在14%—19%之间，所以有潜在的违约风险，“首付贷其实就是小贷中投向个人房贷的一种，除了有杠杆比率的限制外，目前的监管并不严格。”

中信证券分析师陈聪表示，这几年各类首付贷的确有比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但与楼市整体销售规模相比，所谓楼市的“场外配资”规模仍很小，“首先，目前按揭贷款放款占销售额比例还比较低。众所周知，任何首付贷的利率都远高于按揭贷款。如果能用按揭贷款，没有哪个购房人会考虑首付贷。既然现在按揭贷款占销售额的比例都并不高，我们很难想象有大量居民舍按揭贷款而用各类首付贷产品买房。其次，提供首付贷的，不少是上市公司。我们在任何上市公司的定期报告中都没见到过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品。最后，一线城市的楼市本身存在制约居民多用按揭贷款的因素。例如，在北京，由于有个人所得税，所以不少二手房的交易首付款占合同总价比例很高，一旦买房人选择用较多按揭付款，很可能造成税收负担上升。”

根据谢皓宇的测算，目前全国范围内首付比例为40%，作为一线城市代表北京，首付比例为65%。“暂时看不到因为首付贷使首付比例过低，进而引发杠杆风险的情况。”谢皓宇表示，“但由于杠杆总是边际的影响，所以需要对首付贷的进一步使用进行关注。”

房贷加杠杆关键在“度”

陈聪认为，以居民加杠杆为核心的房地产去库存政策，并不会造成金融体系的风险，居民加杠杆对于维持房地产行业健康稳定发展、去化库存有重大意义。

全国人大代表、全国人大财经委副主任委员吴晓灵日前也表示，房贷首付比例降到20%，有利于房地产去库存，不会带来泡沫。但如果一些房屋中介或P2P公司为首付发放贷款，放大购房杠杆，就会引发风险。如果房地产市场没有过高的杠杆，就不会出现泡沫。居民加杠杆空间大全国政协委员、中国人民银行副行长潘功胜日前表示，此前，在G20会议举行的记者会上，有媒体曾就“下调个贷首付比例是否是加杠杆”提问，当时央行行长周小川的回答是“你提问的逻辑是对的”，并没有说“房地产加杠杆是对的”。潘功胜说，央行对住房贷款最低首付比政策进行了适当调整，主要政策目标是支持居民家庭自住和改善型购房需求。从实施情况看，这些政策对支持居民家庭合理住房消费起到了积极作用。

中金公司首席经济学家梁红指出，房地产市场上居民的负债或杠杆率仍处于非常低的水平，“中国居民仍处于"净债权"状态——居民总负债为GDP的40%，而储蓄存款相当于GDP的82%(截至2015年底)。平均而言，首付占房屋价值三成左右，房贷则约为居民可支配收入的30%。此外，中国的房贷余额仅占房地产总价值不到10%，而美国的这一比例为45%。”

陈聪也表示，中国居民部门的杠杆率确实偏低，适当提升杠杆率、刺激需求，本身并不会带来长远风险，“2015年居民对按揭贷款的依赖度的确明显提升。如果我们假设每年会偿还上一年末个人住房贷款余额的10%，估计2015年个人购房贷款的放款相当于全年商品房销售额的43.7%。2013年和2014年这个比例只分别提高4.8个和4.6个百分点，2015年这个比例就大幅提升8.3个百分点。随着房价越来越贵，居民对按揭的依赖越来越高是正常的。假设未来每年这个比例提升8个百分点，按揭放款占当年销售额70%为居民买房贷款依赖度顶峰，则居民快速加杠杆的趋势也可维持超过3年的时间。”