2015年，房贷市场利好频频，除取消限购、首套房首付比例降低等外，“降息降准”亦不断为房奴带来惊喜。仅2015年期间，央行就进行了5次降息，五年以上商业贷款基准利率从年初的6.15%，一路降低至目前的4.9%。

由于按照大部分银行对房贷利率的调整规则，降息的福利将在次年生效，这也意味着，在即将到来的2016年，背负房贷月供压力的“老房奴”们将迎来5次降息“礼包”的集中效果；其中，以100万元20年商贷月供款计算，按最新的贷款利率4.9%，月供将减少逾700元。

商业银行多采用“次年调息”

去年11月，降息降准周期正式开启。截止今年10月24日，央行已累计进行了6轮降息与5轮降准。伴随而来的是，房贷利率也随之进入了下行通道。其中，仅在2015年期间，央行就分别于3月、5月、6月、8月和10月共进行了5次降息，5年以上贷款基准利率由6.15%调整为4.9%，降幅达20%。对于10月24日后申请房贷的购房者而言，可立即享受4.9%的优惠利率。

不过，更多的“房奴”却并未能够立刻享受房贷的利率优惠。“我是2013年房价最高那会儿按揭购买的住房，还贷压力一直挺大的。虽然今年不断降息，但银行却告诉我目前无法即刻更新利率，需要等到明年。”成都市民孙小姐对此很是郁闷。“这也意味着我不得不根据利率差多还一些利息。”

记者向成都市多家商业银行个贷部咨询发现，目前房贷利率调整主要有三种方式。一种是次年调，即贷款基准利率调整后，银行于次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年后予以调息；一种是次月调息，即在利率调整后的次月起执行新的利率。其中，多数银行房贷采取的都是次年调息原则，也就是在贷款期内分段计息，从利率调整的次年首日所在还款期起，当期央行规定的贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。

百万房贷月供可以节省逾700元

那么，从明年起，“老房奴”们能够一次节约多少房贷？记者算了一笔账，假设购房者贷款100万元、期限20年、执行基准利率，采用等额本息的还款方式，按目前最新的基准利率4.9%计算，房贷族需要总共支出57万元的利息，月供6544元；而如果按照5次降息前的利率6.15%计算，购房者总共需要支出74万元利息，月供7251元，月供差额为707元。

根据目前成都房价水平，更多的成都刚需购房者贷款集中在50万左右，同样按照等额本息的还款方式，购房者在房贷利率调整前后的月供分别为3626元与3272元，每月将减少354元，房贷总额则将减少约8.5万元。

不过，对于房贷合同约定利率调整时间是按年调的购房者而言，由于从贷款日算起一年之后才调息，因此仍需要等待。

公积金方面情况亦相同，今年公积金利率也经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%，降幅也达23%。而明年起公积金贷款的购房者也可以享受最新利率优惠。

房贷优惠“狂欢”或仍未结束

值得注意的是，有银行人士提醒，虽然2016年1月可能调整为新利率，到月供款方面仍需要多加留心。“1月份本身的还款利息是跨年的，所以需要分段计算。”上述银行人士告诉记者，对于采用等额本息还款的客户，由于2015年12月的利息按照旧利率执行，如果房贷放款日为10日，那么1月份的还款利息就由2015年12月10日至31日的利息和2016年1月份前10天的利息组成，因此计算时会根据不同的利率。所以1月份的月供款会产生一定的误差，存在略高的可能性。“建议等额本息的房贷族最好咨询确认准确的还款额，以免产生逾期。”

事实上，不仅是已经贷款买房的人可以在明年1月享受降息福利，近期想要购房入市的购房人同样可以畅享“低息时代”。记者调查发现，尽管年底愈来愈近，但蓉城商业银行并未出现额度紧张，停贷或放款周期长的问题，且在放款上保持平稳的同时，提供了更多的利率优惠。

以记者调查的成都14家商业银行为例，目前超过八成的银行都给出了优惠利率。其中，汇丰银行给出了基准利率8.8折，也就是4.31%的最低利率，这也是目前成都房贷市场上给出的最低利率。其次，除民生银行买入、成都银行、中信银行买入、农业银行买入、招商银行买入等5家首套房贷利率最低依旧保持为4.41%，即基准利率的9折外，工商银行买入、中国银行买入、光大银行买入、兴业银行买入也纷纷加入这一队列；此外，邮储银行则最低为9.5折，4.66%；渣打银行房贷利率也有所下调，与建设银行买入、交通银行买入一起，保持首套房贷基准利率4.9%。

有理财专家指出，对于供房的投资者来说，房贷月供压力缓解，因此多出来的这部分“子弹”可通过合理的收入配置平衡每月的支出和收入，最大程度提高投资收益。

对于房贷市场而言，“狂欢”似乎仍未结束。近日，有消息指出，个税改革方案在财政部内部已经完成，预计最快2016年上半年可以上报，下半年会选择部分方案实施。根据披露方案，住房按揭贷款利息纳入个税抵扣可能会率先启动。“房贷利息抵个税，按揭购房者的负担将因此下降，民众直接受益。”多位市场分析人士指出，由此延伸出来的是个人可支配收入的增加与购房成本的实际下降，房地产行业将因此受益。房地产行业去库存的速度将因此加快，有利于经济稳定增长，整个社会亦将受益。

成都年末土拍渐热

临近年末，虽然房企推盘节奏放缓，但拿地热情继续提升。易居研究院最新报告指出，今年前10个月，20大房企新增土地储备面积2318.3万平方米，同比下降18.5%，较上月收窄0.5个百分点。但总体来看，典型房企新增土地储备面积同比跌幅呈震荡收窄的走势，土地市场热度逐渐提升。

这一情况在成都同样吻合。据四川中原监测数据，11月，成都市共出让土地33宗，总供应面积 2298.58亩 ， 环 比 增 加212.29%，同比增加22.12%；其中，共成交土地22宗，土地成交面积1871.61亩，环比增加216.85%，同比上涨22.12%。

就在12月第一周，成都已举行5场土地拍卖会，市场表现强劲。其中，12月1日，成都土地市场迎来12月首场土拍。当日，成都市国土局以拍卖方式出让土地四宗，总出让面积371.16亩，其中天府新区两宗，金堂县两宗。最终，天投地产底价拿下第一宗地块，中铁天圆底价拿下第二宗地块，中节能环保底价摘得金堂的两宗地块。而在12月4日的拍卖中，接近30家开发商到场。当天的拍卖的8宗土地总计起拍价30亿元出头，最后在一块地流拍的情况下，拍卖总额达到50亿元。

根据成都市近期发布的土地招拍挂公告，2015年12月成都共有41宗土地上市交易，其中挂牌8宗，拍卖33宗，累计供应面积2785.7亩，拟出让金额（起拍总价合计）超过103亿元。——这也今年成都单月最大的一次土地放量。不少业内人士指出，年末土地市场翘尾不仅预示了土地市场的回暖，也预示着开发商对于未来楼市的看好。