化解房地产库存，在中央财经领导小组工作会议上明确提出，这是很强烈地提示房地产风险的信号。如果在三五年内不解决好房地产库存，将来风险会很大，在以前观念下建造的房子可能都会变成烂尾楼。

不因房地产贷款不良率不高就忽视风险

过去三年多时间，监管层和银行层面都在压缩房地产企业贷款，所以反映到银行财报上，房地产企业不良贷款率算是正常的。正是因为银行压缩了对房地产贷款，所以给其他行业和企业放贷多了，而这些被投放的行业很多都和房地产市场息息相关。房地产共涉及上下游50多个行业，房地产出问题，这些行业及整个经济都难独善其身。现在GDP增速下滑到6.9%，投资、外贸、消费三驾马车均引擎乏力，银行不良贷款情况恶化。在目前7亿平方米房地产库存中，30%是写字楼与商铺，5亿平方米左右是住宅，如果明确房地产税是对三套四套住房征收，那么房地产改善型需求还将被大量催生。

总体上不良贷款风险可控

随着经济下滑，银行不良贷款和不良率呈现双双上升态势。我国商业银行中，最高的农业银行今年前三季度不良贷款率刚过2%，这在国际上并不算高。一般当不良贷款率达到4%、5%时，银行业会出现比较困难、比较危险的情况。房地产形势不好，未来确实要关注房地产风险。但房地产业和政府利益高度相关，政府、银行和房地产三者关系紧密。这也意味着，政府会出台各种政策，以防止房地产出现大的风险，所以从宏观意义上，有了政府的呵护，房地产业不会出现什么大问题。三四线城市房地产市场也一样，虽然库存很大，但是当地政府同样不会坐视房地产风险扩散。当前宏观经济未能走出低谷，且没有出现明显提速，预计银行不良风险可能还会上升，但总体上不良贷款风险可控。

三四线城市中小开发商风险最高

未来一些新的不确定因素将对银行资产质量形成一定挑战。一方面，资本市场运行对银行资产质量有一定的潜在影响。目前商业银行通过各种渠道进入股票市场的资金规模比较大，银行资产质量的风险状况会在很大程度上受制于市场长期走势。另一方面，三四线城市交易价格和交易量长期处于低位，这些地区中小开发商的风险未来可能会有所增加。同时，随着小微企业经营风险的进一步显现，与企业主相关的按揭贷款出现风险的可能性也大幅提高。我判断今年全年不良贷款率会上升至1.6%至1.8%区间。短期内商业银行资产质量仍面临较大的下行压力，但考虑到商业银行仍有较强的拨备和资产处置能力，四季度清收和处置不良贷款的力度也将进一步加强，预计单季不良贷款增幅明显提高的可能性不大。