认定标准：商贷公贷均“认贷不认房”

首套房认定标准：家庭名下无房产或已拥有一套住房并已结清房款的家庭，再次申请贷款购买自助普通商品住房，执行首套贷款政策。公积金拒绝向第三套房发放贷款，商业贷款多套房的首付比例以及贷款利率由银行据实际情况进行放贷。

想买房该找谁?亲爹亲妈丈母娘?NO，还是找银行靠谱。但是银行也不是那么好找的，贷款也不是想贷就能贷的。随着越来越多的省市取消商品房限购，未来购几套房将“很平常”。根据目前的政策，在济南购房什么情况下能贷款?怎么贷更划算?记者梳理了济南目前的商业贷款和公积金贷款政策，看看哪个更适合你。

还款期内再购房怎样更划算?

若还贷期间还打算在购买一套房，那么第一套房优先使用商业贷款，第二套房再使用公积金贷款。

举例说明：分别以贷款60万元，等额本息贷30年为例。

第一种方法：首套房使用纯商业贷款，贷款利率大部分银行可以打九折，也就是4.41%，利息总额是482919.85元，有的银行折扣更低。还款期内再买二套房，根据公积金现有政策，可以按首套房标准执行。贷款利率也就是3.25%，利息总额是340045.65元。两套房加起来利息总共是832965.5元。

第二种方法：若首套房使用公积金贷款，贷款利率是3.25%，利息总额是340045.65元。还款期内再购二套房，那么根据现有政策，商业贷款将执行二套房贷款标准，贷款利率上浮1.1倍，没有任何折扣，也就是5.39%。利息是611558.54元。两套房的利息总额加起来是951604.19元。利息比第一种方法多花近12万元。

公贷购房总价75万元“最优”

在济南购房，如何做才能将公积金的政策享受的最优化呢?按照济南目前的公积金政策，记者算了一下，在济南购买价值75万元的房子才能与新政完全无缝对接。首付最低20%，也就是15万元，剩下60万元可享受最高贷款额度，不用再加商贷组合，贷款5年以上利率为3.25%，这是济南购房者的“最理想”状态。也就是说，以济南的房价来估算，购买70-90平方米的房子可将公积金的利好政策最优化发挥。

案例分析：

1.小明名下有一套房，商贷已还清，想再购一套房，首付几成?答：已还清贷款，按照“认贷不认房”的认定标准，再购房用商贷和公贷都可以执行首套标准。商贷最低首付25%，公贷最低首付20%。

2.小明名下有两套房，均已还清贷款，想再购一套房，还能公积金贷款吗?答：不能，公积金贷款拒绝向第三套房发放住房贷款，不管前面两套有没有贷款都不行。但小明可以选择使用商业贷款，但首付比例和贷款利率要视银行而定。

3.小明有一套房正在还着商业贷款，再购一套房，可以用公积金贷款吗?答：可以，这种情况使用公积金贷款执行首套房标准，首付最低20%，利率执行基准利率。这种情况如果用商业贷款，执行二套房标准，首付最低40%，利率上浮1.1倍。

4.小明名下有一套房，最近想改善住房条件，换个大房子，纯公贷可贷额度不够用，组合贷如何执行标准?答：组合贷款按照商业贷款的执行标准执行。贷款利率和首付标准均和商业贷款一致。

5.小明婚前名下有一套房，但无贷款记录;小红婚前有贷款记录但是名下没有房子，他俩结婚了，想购买婚房，公积金贷款首付几成?答：首付2成。此类情况按照首套房标准执行。以家庭为单位，夫妻二人名下只有一套房且无贷款，按照政策，不管公贷还是商贷均按首套房标准执行。