买房就得贷款，现在贷款是买房的最主要的手段之一，那么，你了解贷款吗?目前住房贷款主要分为公积金贷款、商业贷款以及新推出的组合贷款，哪种方式最便宜?哪些银行有折扣?组合贷款到底怎么贷?卡宝宝小编吐血分析各项贷款的优劣，供大家选择参考。

一、贷款额度各有优劣

1、公积金贷款：公积金贷款额度和缴存基数有关系，计算公式较为复杂，是根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额，贷款总额度不超过75万。

按照还贷能力计算具体公式为：使用本人额度的：[(月工资总额+住房公积金月缴存额)×还贷能力系数(40%)-现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。 使用配偶额度的：[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数(40%)-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

 PS：月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。按照房屋价格计算具体公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数按照住房公积金账户余额计算具体公式为：贷款额度≤住房公积金账户余额×18按照贷款最高限额计算：家庭最高额度不超过75万，单人不超过50万

案例假设，申请人2014年月平均工资为3500元，每月缴存公积金350元。打算购买90平的房屋，总价60万，首付20%，需要贷款48万，贷款20年(默认等额本息，下同)，其他没有其他贷款。1、还贷能力：[(3500+350)×40%-0]×240=36.96万2、房屋价格：60万×80%=48万3、公积金账户余额：4万×18=72万4、贷款最高限额：60万综上所述：可以申请的公积金贷款总额为36.96万(由于公式过于复杂，小编计算的可能不是很准确(╥╯^╰╥)，以实际计算情况为准)

2、商业贷款：可贷款额度=(家庭月收入-生活费用开支后的还款能力)/相应贷款年限的每万元月还款额

案例假设以上个申请人为单位，月生活开支为1500，贷款20年，基准利率计算4.9%，月还款额53.07元。(3500-1500)/53.07=37.68万(以实际为准!(⊙﹏⊙)b)

3、组合贷款：贷款总额不超过所购房屋总价的70%(即首付最低3成)，其中住房公积金贷款的额度部分，不得超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度(即70万元)。

案例总而言之，以上个案例为准的话，总额不超过42万!

二、贷款利率公积金胜出

1、公积金贷款：利率首套房(144平以下)五年以下2.75%，五年以上3.25%，二套房利率是首套的1.1倍。

2、商业贷款：基准利率为4.9%，不过西安中信银行和农业银行优质客户有9.5折的折扣，其中中信银行新房和二手房都支持，部分银行商业贷款只支持新房，建设银行和民生银行支持首付25%。

3、组合贷款：在西安仅有工商银行支持，工商银行贷款利率为4.9%。

三、贷款期限大同小异

这方面三种贷款方式都大同小异，都是不超过30年，其中商业贷款贷款期最长可算到借款人65周岁，公积金贷款最长可算到借款人70周岁。

四、贷款门槛组合贷款最高

1、公积金贷款：有稳定职业+个人连续足额缴存住房公积金六个月(含)以上就可以申请公积金贷款了。

2、商业贷款：只要有良好的信用度，支付规定比例的首付款就可以申请。

3、组合贷款：满足公积金贷款和商业贷款条件，并且，申请楼盘的公积金和商业贷款合作银行都应当是西安工商银行，并满足公积金中心及银行的审批准入条件，即可办理组合贷款。