为破解银农合作难题，推动农村金融更加有效为“三农”经济发展，国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》明确提出，鼓励银行业金融机构扩大林权抵押贷款，积极探索开展大型农机具、农村土地承包经营权和宅基地抵押贷款试点。农村金融创新是推动农村金融发展的重要课题，江苏省泗洪农商银行积极发挥自身优势，大胆改革创新，推出农房抵押贷款，实现农户沉睡资本的有效激活，在解决农民和农村经济主体普遍面临的贷款抵押物不足，激活农村经济资源，推进农村产权制度改革等方面取得一定的成效。

农房抵押中存在的困难

2011年开始，泗洪农商银行创新出台了农民房屋抵押贷款，突破了农民房屋确权、抵押登记、房屋流转以及风险控制等多项政策瓶颈，打造出一款贷款手续便捷、担保空间广阔、融资成本低廉的融资平台。截至2014年一季度末，泗洪农商银行已累计发放农民房屋抵押贷款4340笔、金额7.85亿元。在具体实践过程中，农房抵押中存在的困难也日益暴露：

抵押物有瑕疵。按照法律规定，农房不具有法律意义上的产权，尽管部分地方政府对农房颁发了产权证，但由于土地还是集体所有，就出现了房、地分离的状况，农房实际市场价值十分有限。

抵押物难变现。由于农房的特殊性质，在贷款出现风险时，金融机构在对抵押农房处置上范围十分狭窄，且受地缘关系影响，农房在拍卖时成功率非常低等问题成为制约农村金融机构推动农房抵押的最大瓶颈。

抵押物价值难确定。由于农房分布的范围广，地理位置、交通条件、发展状况千差万别，价值评估难；加之没有形成完善的交易市场、交易不活跃，没有可供参考的对照物，也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系，市场价值难以准确定价。

逆向选择难避免。由于农村金融机构一般信贷门槛较低，而其他商业银行贷款条件相对较为严格，在开办贷款业务的过程中，出现了客户有合格的抵押物不使用，而使用农房到农村金融机构抵押贷款，留下真正合格的抵押物到其他银行贷款，形成农户多头借贷，一旦农户经营出现风险，农村金融机构权益难以保障。

金融支持城镇化的几点建议

针对上述困难笔者提出如下相关建议：

加快相关法律法规建设。农村金融机构试行农房抵押过程中，农房抵押缺少完善的法律法规支撑，在施行过程中，多是农村金融机构与地方政府协调出台的地方性规定甚至是政府口头承诺，一旦贷款出现风险，农村金融机构很难及时有效处置抵质押物。所以必须加快相关法律法规建立，形成规范的管理流程，为农村金融机构风险控制提供有效的法律保障。

规范执行标准。农房抵押贷款在一定程度上是对农民沉睡资本的有效盘活，是对农村金融服务的有益尝试。但是农房在实行抵押过程中，存在定价难、确权难、登记难、转让难等诸多难题，使得农房抵押存在众多制度瓶颈，需要多方协调，特别是需要政府或监管部门出台统一规范的操作流程，实现农村金融机构在实施过程中有章可循，有据可依。

强化地方政府帮扶。农房抵押虽然在一定程度上实现了破冰，但是在相关配套措施上仍然存在较大瓶颈，需要政府制定更加规范的配套制度，保障金融机构基本权利，提高金融机构推广积极性。

加快配套工程建设。随着农村城镇化建设速度加快，传统的农村居住模式逐渐形成了人口集中居住、土地规模经营、工业加速推进的新型模式，随之而来的农村人口加速流动等一系列问题，农村金融机构无法及时掌握相关信息，存在抵押权被征收、借款户外迁等情况，由于追求债权成本巨大，致使农村金融机构可能存在“账存实亡”的境地。所以建议建立由政府主导的担保机构，对农房抵押贷款实行担保，实现风险共担，同时逐步建立完善的信用惩戒体系，提高信用违约成本。