日前银监会副主席王兆星公开表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。这是距离央行喊话力挺首套房贷后银行主管部门的又一次公开表态，但这似乎都未打动商业银行放松居民首套贷的决心。多数商业银行虽对首套房贷的审批速度有所加快，但仍执行上浮5%的利率，部分银行甚至上浮10%以上，只有少数外资银行执行利率优惠，但优惠力度也较小。

我们一方面要为商业银行鼓掌，因为商业银行已脱离计划经济体制下的完全服从，转而改为市场经济体制下以利润最大化为目标、根据市场风险不断变化的灵活决策机制。但另一方面我们还要为商业银行担心，在利率市场化进程中商业银行以利差为主要盈利手段的运营模式仍未发生根本改变。

个人房贷本属优质资产，按银监会数据，个人房贷占银行整个房地产贷款的67%左右，个人房贷不良率不到百分之一。但去年年底至今，商业银行持续收紧首套房贷又意欲何为？其内在原因有三。

其一，在经济去杠杆周期，大力建设保障房、共有产权房及全国商品房库存量增加的背景下，国内房地产市场下行格局日渐明朗。据中国指数研究院报告显示，5月，百城(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比下跌0.32%，是2012年6月以来首次环比下跌。其中，环比下跌的城市达到62个。在房价下行阶段商业银行若仍大量发放房贷，将意味着贷款抵押品价值的不断下降，银行风险随之提高，一旦部分地区出现如温州、鄂尔多斯式的房价下跌超30%现象，即跌幅超过首付款，可能出现断供，类似情况2008年在深圳就曾出现。虽然此轮房价下降不至于引起全局性崩盘，但部分商品房供给量过大，地区房价下跌30%是完全有可能的，因此银行出于风险考虑收紧首套房贷是理性选择。

其二，相比于房价下行，揽储成本的快速增加是银行收紧首套房贷的最根本原因。随着利率市场化的推进与互联网金融规模的壮大，银行近年来揽储成本明显提高，相应个人房贷已由原先的银行优质资产渐渐演变为鸡肋资产。更能表现市场利率的上海银行间同业拆放利率6月到一年期利率，去年至今一直保持在5%左右，各种“宝宝”利率在近期虽有所下降，但仍保持在4.7%左右。我们以4.7%作为银行协议存款利率计算，银行的放贷成本要在此基础上计入20%基本不产生收益的存款准备金，因此，银行的实际成本至少是“4.7%/0.8=5.875%”，对比6.55%的银行中长期贷款基准利率，即使上浮5%到6.8775%，目前来说个人房贷业务也基本上是商业银行学雷锋的好人好事。而且，个人房贷周期一般都超过十年，其中可能会出现其他风险点增加银行成本，成本提高必然会引起银行收紧首套房贷。

其三，整个市场的资金传导链条出现了问题导致银行额度趋紧。一方面广义货币还在以两位数的速度增长，另一方面却是存款准备金处于高位，银行额度一直处于紧张状态，贷款额度被扭曲配置到产能过剩、地方融资平台、地方亏损国企等低效部门。一边是民营企业为持续经营不得不承受高昂的、超过自身盈利水平的贷款利率，另一边则是低效部门通过廉价资金过桥贷款盈利。因此额度趋紧导致的个人房贷收紧，是市场资金传导链条出现问题的一个必然现象。

综上，在市场资金传导出现问题、全国房价下跌与资金成本上涨的背景下，银行收紧首套房贷是必然选择，主管部门指望通过行政命令督促银行放松是不现实的。

要解决这一问题并不容易，需从清理低效部门、改变融资体制与商业银行融资模式、改变激励机制等方面入手，是一项复杂的系统化工程。首先需理顺市场资金传导机制，减少地方政府对低效部门的补贴，低效部门过多的占用资金会大幅提高经济运行风险，并可能将商业银行拖下水，因而必须让低效部门尽早彻底退出市场；其次，要在市场信用体系与惩罚机制完备建立的基础上扩大直接融资，提高利率市场化进程，实现盘活存量、用好存量目标；再次，商业银行需转变经营思路，改变以利差为主要收入的盈利模式，立足服务企业的理念，善用自身多年积累的宝贵数据资源筛选客户，分析需求，向阿里与互联网金融学习，用大数据的思维模式降低信用与风险成本，提高自身盈利水平，这方面中信银行已走在前面。最后，银行主管部门也应积极调整管理思路，不再用喊话式的行政命令要求银行，坚定走金融市场化之路的决心，采取更加灵活的激励方式。如近期针对“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行定向降准就是很好的市场化激励尝试，未来未尝不可引入对首套房贷达到一定比例的商业银行定向降准，以达到国家支持首套住房需求，抑制投资和投机住房需求的调控目标。