理财周刊2014年第38期

央行、银监会放松限贷，鼓励刚需和改善型需求，正式从“行政调节”向“市场调节”回归，政策拐点显现，这将对未来楼市产生深远影响。这样的变化，也许意味着刚需购房者可以考虑择机入市，改善需求者可以巧妙换购。

9月30日，风传甚劲的房贷新政落地，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），重新界定了首套房和二套房的认定标准，鼓励刚需和改善型需求。以放松限贷为主要手段的第二轮刺激楼市消费措施的实施，表明了政府稳定楼市的强烈愿望。

限贷放松鼓励消费

随后，各地纷纷出台实施细则，力求中央的新一轮刺激政策能够落到实处。10月13日，央行上海总部宣布将“贯彻并落实‘9·30房贷新政’”，即对拥有1套住房并已经结清房贷的家庭，如购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。此外，包括中农工建等四大国有银行在内的多家银行也纷纷出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。

从中央到地方，对楼市的微刺激政策还未停止。住建部、财政部、人民银行近日联合发文推出公积金贷款新规。据了解，三部委出台的住房公积金新规也有利于刚需购房者降低购房成本，提高购房能力。虽然公积金新规效果有待观察，但与房贷新政形成的政策“组合拳”无疑有利于释放购房者的观望情绪，提振市场信心。

地方政府的微刺激手段也有不少。比如，前不久宁波市出台文件称，毕业10年内在宁波购房的大学生买房可以享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠政策。武汉等地也调整了当地的公积金政策。

政策拐点影响深远

随着房贷新政的推进与实施，我们可以清晰地看到，房产调控政策的拐点已经显现。楼市政策开始转向，以前中国房地产市场的调控更多是用一些行政手段，现在逐步减少行政干预，更多让市场发挥调节作用。这样的变化，势必对未来楼市走势产生深刻影响。

最近一轮调控始于2010年，并在2011年得到强化，当年1月，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，以限购、限价、限贷、限外等政策全面升级并形成“组合拳”，开始全面向楼市施压，随后还不断出台新的政策进一步抑制需求，最终在2014年流动性匮乏的时候，楼市需求出现下滑，并由此导致市场预期的转变，进而形成当前这种局面。

目前我国经济发展速度放缓，根据国家统计局公布的最新数据显示，三季度GDP放缓至7.3%，创5年半新低。在这样的大背景下，房地产市场不可避免受到影响，发展速度也会随之下降。但我们应该看到，政府已经出台了一系列鼓励住房消费措施，这为楼市注入了“正能量”，并为保证未来楼市平稳发展，带来了诸多积极影响。

刺激政策可能还不止这些。有专家甚至预测，如果10月地产销售状况改善不明显，政府有可能继央行后，会考虑祭出2008年金融危机时财政部的减税大招：个人住房转让营业税免征时限由5年恢复至2年，并由此引出第三轮刺激政策。

国家统计局新闻发言人盛来运在10月21日的新闻发布会上也表示，近期，一些地方包括有关部门放松限购、限贷政策，这是政策在向市场调节回归。以前房地产市场的调控更多地是用一些行政的手段，现在放开限购也好、取消限贷也好，实际是减少行政的干预，更多地让市场发挥调节的作用，这是符合改革的方向的。

银行执行房贷新政各有不同

根据央行和银监会《通知》精神，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。可以看出，这并不是一份强制性文件，“具体由银行业金融机构自主确定”的表达给了各银行比较大的空间。换句话说，新政落不落实、如何落实还看银行的做法。

继央行发文之后，包括建行、招行、兴业、中行、华夏在内的多家银行总行纷纷发文表明态度，响应央行政策。不过同样的问题是，总行的文件也并非强制性，具体业务如何操作要由各地分行说了算。

目前多数银行认贷不认房，但即便符合“首套房”标准，想要获得优惠利率也相当困难。

房贷新政影响将逐步显现

新一轮刺激政策给楼市带来了非常明显的影响，成交状况在复苏，持续升高的库存压力暂时得到了缓解，甚至连谨慎的开发商也表现得较为乐观起来。

当然，人们担心的房价不会因此飙升。不过需要留意的是，三、四线城市观望情绪还是比较浓厚。

政策的效应还会持续发挥，后续房地产市场的趋势还要继续观察，因为央行的政策在9月30日才推出来，所以政策的体现还要有一个过程。

刚需买房时机或许已现

中国楼市带有强烈的政策市特色，因此在当前政策拐点已经显现的情况下，由抑制需求转变为鼓励消费，这说明购房时机已经出现，不管是刚需还是改善型需求，都可以考虑择机入市。

目前市场之所以处于低迷态势，除了跟宏观经济下行有关，同时还受到今年上半年流动性收紧的影响，在多重因素的综合作用下，导致市场交易活跃程度降低、库存高企。但从长远来看，中国楼市并未走到尽头，市场需求仍然真实存在，这是因为我国的城镇化进程仍然方兴未艾。国家统计局公布的数据显示，2013年我国城镇化率为53.7%，与西方发达国家有不小的差距。可以预见，城镇化进程的推进，意味着会产生稳定的住宅需求，而这则是未来楼市发展的基础。

楼市暂时的低迷，不改长期向好的趋势。从目前看来，虽然获得7折优惠利率的可能性相对不大，但由于申请房贷的难度已经降低，以及放款的速度有所加快，对于那些已经具备购房条件（比如首付款已经筹集完毕）的刚需群体来说，可以考虑出手；而从某种程度上来说，新政对改善型需求的扶持力度更大，不仅降低了入市门槛，同时购房成本也有所降低，因此现阶段也可以积极行动起来，根据自己的实际情况来规划换房步骤。当然，对于投资者而言，尤其是房产占比超过八成以上的投资者，则可以适当考虑趁目前市场交易活跃程度提高的机会，出售部分物业，调整自身资产结构，使之更为合理。

需要注意的是，对于不同市场还是应该区别对待。有专业人士分析指出，一线城市属于外向型市场，市场需求长期处于旺盛状态，所以趁现阶段市场低迷时期买房，有望买在阶段性底部；中心城市和部分重点城市，房价虽然存在一定回落空间，但幅度不会很大，而且假以时日也会回升，所以只要选对项目，风险也在可控范围之内；但对于少数三、四线城市，以及靠资本推动的城市，则应该等到风险释放之后再出手，这类城市需求已经严重透支，或者房价泡沫成分过大，即使之前房价已经下跌，但仍然没有跌到位，所以还需进一步观察。