只要第一套房贷款还清，再买第二套房子，不仅可以首付3成，还能享受基准利率。随着多家商业银行开始执行央行的房贷新政，部分有改善需求的市民将提前还款提上了日程。不过，为了享受首套房的基准利率而提前还款，尤其是将原本享受了7折优惠的贷款提前还掉，可能并不划算。有银行人士建议，购房人在提前还款前，最好综合考虑自己的资金情况、贷款余额、贷款利率、投资能力等，找出最佳资金组合方案。

提前还款后还要再买房

比较不同方案的总利息支出

2009年，张女士买了首套房，当年贷款70万，利率打7折，贷款期限30年，总共要还122.6万元，本息合计已还了22万多，剩下100万中有40万的利息60万的本金。

“看上了一套200万的房子，手上现在有140万的现金，是作为第二套再贷60万元？还是把第一套房的60万本金提前还掉，再买当作首套房？”张女士很纠结，一方面第一套的7折利率实在难得，但是如果第一套房贷款不结清，再买就算二套房，贷款利率要上浮10%，到底要不要提前还？

“上述两种情况哪种更划算，关键要看哪一种所还的利息更少。”一家国有大行房贷部人士帮着算了一笔账，第一种方案，将第一套的60万本金提前还掉，张女士手中还剩下80万的现金，200万的房子还要贷款120万元，按照首套房6.55%的基准利率等额本息还30年算，利息总共154.5万元。“第二种方案就是不提前还款，140万元作为张女士第二套房的首付，剩下的60万贷款利率上浮10%。同样是等额本息还30年，利息86.7万元，加上第一套还剩下的40万利息，两套房子总共还利息126.7万元，比第一种方案的利息少将近30万。”这名房贷部人士表示，虽然张女士提前还款后可享受首套房政策，但合计支出的利息更多，所以她提前还款并不划算。

“贷款余额不多的家庭，提前还款相对划算。”上述房贷部人士表示。“因为虽然7折的利率优惠很诱人，但这部分的贷款余额已经很少了。而如果不提前还款就得当作二套房，需要上浮利息的贷款金额比较大，所以提前还款划算。”

提前还款后不需要再买房

权衡投资收益和房贷利率

“临近年底，不想背债过年的想法让不少市民有了提前还款的冲动。而另一方面，不时冒出的高收益理财产品又诱惑着他们去投资。到底是提前还款，还是去投资理财产品，成了部分市民的两难选择，王先生就是这其中的一员。2012年，王先生贷款50万元购买第二套房，按照当时的政策利率上浮10%，贷款利率为7.2%，每个月等额本息共还款将近3400元。近期，王先生在纠结，是用手头的闲钱去投资，还是提前还款减轻每个月的房贷压力。

“房贷利息超过7%还是挺高的，而且现在处在等额本息还款的头几年，还在大量地还利息。如果投资收益不能覆盖房贷利息，建议提前还款。”一家股份制银行理财经理解释，目前多数理财产品年化收益率在5%左右，王先生的贷款利息超过了7%，贷款成本远高于理财产品的收益率，所以不如提前还款减轻房贷压力。“但如果有更强的投资能力，能通过炒股、炒汇等途径谋取更高的收益，收益率超过房贷成本，那就没必要将闲散资金拿来提前还款。”

这名理财经理建议，对于不急于再买房而手头有余钱的客户，提前还款是否划算，关键要看拿余钱产生的投资收益和房贷成本比较。“比如，享受了7折利率优惠的客户，提前还款就不划算了。”他解释，目前5年期以上基准贷款利率为6.55%，享受7折优惠的客户真正贷款利率也仅为6.55%×0.7即4.585%。“即便不会其他投资，拿着手头的余钱买银行理财产品，5%的年化收益率也比房贷利息高，所以将7折优惠的贷款提前还掉并不是一项好的选择。”