买房前看购房干货，专治买房小白。

　　现在买房全款的少，都是贷款买房的，那关于房贷的知识大家知道多少呢？

　　肯定有很多疑问吧，一起来看一下~

　　01、即使是等额还款，还款额度也是会变的

　　即使是等额还款，还款额度也是会变的。很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率；如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整；如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

　　02、如何选择银行？

　　在有选择权和可选择对象的前提下，选择银行也是有讲究的。最基本的肯定是关心银行的贷款利率折扣、贷款门槛，还有就是银行的调息方式、还款方式。同时，不要忘了关注一下提前还贷的条件，比如违约金、年限等方面。

　　03、提前还款的方式和意义

　　还款方式：
　　一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金；还款额度不变，缩短期限：比较省利息；期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息；提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

　　04、提前还款的基本流程

　　部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

　　05、还款方式的选择

　　有提前还款计划的客户，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

　　06、每月还款额的计算

　　贷款合同中都会有这个公式，介绍一下等额还款的公式：

　　每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/[（1+月利率）还款月数次幂-1]

　　月利率=年利率÷12

　　有一种特殊情况，就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

　　这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

　　07、本月还款利息的计算

　　本月还款利息的计算：本月利息=剩余本金×月利率；本月归还本金=每月还款额-本月利息。

　　08、不要选择大月提前还款

　　大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天；日利率=年利率÷360；但是一年有365天，按天计算会多交几天利息；另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

　　09、房贷是最优惠的融资方式

　　合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中。

　　10、开始还的都是利息

　　不管是先还本金，还是先还利息，这样的说法都是不对的。

　　每月还多少钱利息完全是根据你还欠多少钱和利率来定的，如果是等额本息，由于等额是一个固定数，每月利息也是根据欠的钱大小都定好的，所以只有本金开始会少，后面由于利息慢慢少了，所以还的本金就变多了；如果是等额本金，因为每月还的本金是定好的，利息也是定好的，所以开始还的钱就多，后面欠的钱变少了所以利息变少了，后面还的钱就变少了。