提要：央行近日公布的房贷数据显示，上海房贷淡季不淡，受商业银行集中放贷影响，上月全市本外币个人住房贷款增加192.6亿元，创近三年个人住房贷款月增量新高。但商业地产表现却疲软乏力，部分城市银行已停发商办类房屋贷款，尽管上海尚未出现停贷，但银行方面普遍认为目前上海商业地产风险偏大，需严控借款人审核等信息。

沪上楼市淡季不淡

央行上海总部数据显示，受商业银行集中放贷影响，8月份全市本外币个人住房贷款增加192.6亿元，创近三年个人住房贷款月增量新高，环比和同比分别多增60.7亿元和150.5亿元，其中二手房贷款增加111.2亿元，同比多增90.7亿元。“8月上海楼市成交表现走出了淡季不淡的行情。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，一般而言，以往这样的成交量是金九银十的量；尤其是二手房，表现比新房市场更为强劲些。

中原地产统计数据显示，截至上周末，一线城市今年新房成交3317.6万平方米，累计同比增加46.9%；一线城市二手房成交4032.1万平方米，累计同比增加84.8%。其中，上海新房市场成交920.4万平方米，累计同比增加61.8%；二手房方面，今年1~8月，上海共成交22.05万套，累计同比增加95.7%。卢文曦指出，当前市场有90%以上的客户需要办理贷款业务，随着整体楼市销售火热，贷款量也有所增加。预计随着“金九银十”行情的到来，信贷资金还会呈稳步向上的走势。

不过，上海链家研究部总监陆骑麟表示，今年个人房贷增量再创新高的可能性并不大。“房贷的发放需要一定的周期，由此估计8月的贷款主要应该是5~6月份成交的房源，而这个期间的成交量也是相对最高的。”陆骑麟指出，后期成交量超过5~6月份的可能性并不大；另外，年底银行贷款额度应该会相应收紧，因此再放量也较困难。

商办类房屋等尚未停贷

尽管住宅市场迎来“金九银十”行情，但商业地产的表现却依然疲软乏力。据中原地产数据显示，9月上半月，商铺市场共销售3.6万平方米，同比减少5.3%。由于销售疲软，库存仍在向上攀升，去化周期为72.1个月。

有消息人士告诉称，部分三四线城市银行已停止发放商办类房屋贷款，有些银行甚至已停止向开发商提供开发贷。

调查多家银行发现，目前上海地区商办类房屋贷款以及开发贷尚未出现停贷，但银行方面普遍认为需要严控借款人审核、贷款比例以及房源区域。

卢文曦表示，地方政府希望通过引进商业项目增加税收，因此大量供应商业土地，供过于求造成库存压力巨大。“本来商业地产就困难，如果资金跟不上就更麻烦了。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，目前商业地产只能通过自营或出租等方式来维持，能收到钱就行。

数据显示，截至2014年末，上海人均商业面积2.5平方米，超过纽约、香港和巴黎。此外，截至今年6月末，上海房地产贷款余额1.4万亿。1~6月，商用地产净增169亿元，占所有房地产贷款9成。
 

卢文曦指出，商铺风险凸现，个人投资客入市须谨慎。从上海地区来看，当前商铺交易量近8成集中在外环以外。尽管人口外迁是趋势，但是也需要看到，外围区域产品以刚需为主，区域消费力并不强。“现在很多商业中心动辄10万元/平方米起，而且走中高端路线，和周边的消费力未必匹配。”卢文曦称，很多外环外区域虽然交房了，但有大量空置房源，人气不足，即便营业也面临骑虎难下的困局。而且很多大型商业中心也有散售的商铺，但位置和业主自持部分差很多。商铺一街之隔就会产生客流上的巨大差异，所以能否有稳定的租金是需要考察的第一步。 

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