LPR将成房贷基准下限,房贷利率打折时代即将结束
在完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制之时就曾被央行提及的新版个人住房贷款利率政策终于落地。近日,央行宣布了个人房贷利率调整新政。根据新政,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。具体而言,央行还明确要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,这意味着房贷利率打折时代即将结束。
房贷利率基准将变成“LPR+点数”
此次房贷利率新规最大的变化在于定价基准的变化。国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整之后,个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率(LPR),即在LPR的基础上加点。简单来说,定价办法由“基准利率×折扣或上浮”,变为“LPR+点数”。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。
具体而言,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,由于房贷是长期贷款则按照8月20日5年期以上LPR为4.85%,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,则按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%。
此外,借款人可与银行协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。某股份制银行个贷业务经理对新快报记者表示,此前房贷利率为一年一调,比如2015年底公布最新贷款基准利率,则借款人的房贷到了2016年1月份则可以调整。有业内人士表示,此番调整相当于给了借款人更多选择、议价的余地,从过去统一的一年一调,到新政后的自行约定,房贷也将更个性化、差别化。
房贷利率是贵了还是划算了?
那么,房贷利率新规后到底意味着买房更贵了还是更划算了?
目前房贷利率的基准利率是4.9%,5年期以上LPR是4.85%,LPR是低于基准利率的。以目前广州房贷市场为例,广州首套房贷最低利率为基准上浮5%,即5.145%,如果是贷款300万期限为30年的话,则一个月要还16371元;新规后,如果按照LPR最新的数据4.85%算,同样是300万贷款30年的话,一个月则要还款15830元,则比此前便宜了500多元。
但实际上真的如此吗?这是不是意味着买房更划算了?
其实不然,“这是全国统一的最低要求。”董希淼指出。央行公告指出,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限;银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
具体来看,房贷利率实行“下限管理”,其中有两个“下限”,一个是央行确定的下限,另一个则是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。在上述加点下限的基础上,各商业银行可以决定各自的加点幅度。他预计,多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。
“过去是央行在上海银行间拆借市场公布一个一年期贷款基准利率参考值,然后商业银行参考定价自己的贷款利率。”著名财经金融评论家余丰慧表示,现在商业银行可以根据自己不同档次和种类的最优质客户平均利率基础上上下浮动确定房贷利率。更加市场化了,商业银行定价权提高,借款人也可以货比三家选择最适合自己的银行选择房贷。
中国银行主管研究员周景彤认为,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。
房贷利率“打折”成为过去式
此前,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,不少外资行或小商业银行还能有相对较低折旧。而在新机制下,原本的“打折房贷利率”或将一去不返,未来当月LPR就是最低房贷利率下限。
事实上,该举措为了推动企业贷款利率下降的同时,避免房地产市场过热,充分体现了监管不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。“短期来看,房贷市场的变化不会很大。”相关人士表示，考虑到央行已经定调坚持“房住不炒”、同时保持个人房贷利率基本稳定,因此,新政实施初期房贷利率应当与各地现状基本持平。
不过,从目前房贷市场来看,进入今年下半年来全国房贷利率都有上调趋势。多家银行个贷经理均表示,近期房贷额度偏紧。房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。
此外,2019年10月8日是定价基准转换日。那在此之前,银行存量的房贷业务该如何处理?对此,央行进行了新老划断,对已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。
