我想有栋大房子，面朝大海，春暖花开，没有雾霾，不用还贷……这愿望虽然搞笑，但花少钱，买好房，少还贷，仍是2015年广大刚需小伙伴的终极目标。不过还贷是件有门道的事，可不仅仅是傻呵呵地勒紧裤腰带就行了。只要你是要掌握了以下还贷技巧，就可以任性地让银行帮你还贷啦。

 

1、全款还是贷款，贷多少?

 

如果你有这个问题，那么恭喜你，你已经是小土豪中的一员了~其实，就算你资金富裕，能够承担起一次性付款，也不建议你付全款。毕竟降息后，贷款利率低了许多，而且公积金还款比例上调，这样一来，你完全可以用银行的钱，来养自己的房。结余下来的钱可以转投其他投资品，在当前市场这么火爆的情况下，选只好基耍一哈也是不错的哦~当然，如果你是任性的钻石级土豪，就想全款整套房玩玩，请自便。

 

还贷技巧：

贷款买房时，建议按照最低要求付的首付款来贷，并且尽量用到公积金贷款。如果你房贷总额多，还可以使用公积金和商业贷款混合贷，能省一分是一分嘛。同时，不同银行可能还会推出不同的商贷优惠，小伙伴们记得贷款前要咨询银行哦~

 

 

2、贷款时间多久合适，要提前还款吗？

 

先来举个例子：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款共计400万，其中公积金贷款120万，利息4%；商业贷款280万，利息5.9%。

 

等额本息的总利息约为404.13万，而等额本金的总利息约为320.69万，看到这里，各位小伙伴是不是心在滴血？不算不知道，一算吓一跳，原来银行收了我们这么多利息……

 

还贷技巧：

按最长的时间贷款，如果可以就贷30年，然后拿着闲钱去投资年化高于5.9%的产品，就拿本息保障的“攒钱助手”打个比方，一年期产品的年化收益10%，和商贷年化5.9的利息相比，足足高出了4.1%。所以说，就算有钱，也别着急还，赶紧拿着闲钱去投资吧。

 

 

3、“等额本息”or“等额本金”？

 

单从表面数字来看，等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以很多小伙伴觉得选择等额本息的还款方式，就吃了大亏。但是，真的是这样吗？

 

其实，无论是等额本息还是等额本金，其利息的计算都是用：你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，来算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实一样，之所以最后的总利息不同，是因为你每月借用的本金不同。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

 

举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率5.9%，则月利率为0.4917%。

 

1. 假设等额本金：则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

 

(1) 第一个月还款利息为：100万*0.4917%=4917元，则第一个月的实际还款额为4167+4917=9084元。

 

(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=4896.51元，则第二个月的实际还款额为4167+4896.51=9063.51元

 

以此类推……

 

在等额本金下，20年共还款约159.25万元，共支付利息59.25万元。

 

2. 假设等额本息：则每月还款额(含本、息)为7106.74元。

 

(1) 第一个月计算出的利息同样为4916.67元，第一个月只归还了本金7106.74-4916.67=2190.07元；

 

(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2190.07=997809.93元，则第二个月应还的利息是4905.9元，即第二个月归还的本金为2200.84元

 

以此类推……

 

在等额本息下，20年共还款约170.56万元，共支付利息70.56万元。

 

通过上面的计算,可以得知：无论是等额本息还是等额本金，其实都是公平的。不存在哪个更合算的问题。之所以等额本息的最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

 

还贷技巧：

如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期花费较多，资金紧张，则可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

 

另外，因为等额本息前期还款中利息占大部分， 所以对于一开始就有还贷打算的购房者建议选择等额本金的还款方式。

 

 

4、提前还款or不用着急？

 

虽说前面我们已经提到了不建议大家还款太快，但如果你是以下几种人，还是可以考虑提前还款的：

 

a.超级保守党

钱只存银行，不愿也不想做任何投资，无法承担任何风险的超级保守党们，有钱的话还是提前还了吧，生活不就图个安稳踏实嘛。

 

b.恐惧欠债党

总觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的恐惧欠债党们，为了更好的睡眠质量，有钱就赶紧地送银行吧。

 

c.不差钱党

如果你特别不差钱，或者选择还了房子的钱，再拿着这套无贷款的房子去银行做抵押贷款，再去下一盘更大的棋……那，求抱大腿~土豪，带君君一块玩耍可好？

 

如果你有以下情况，就不用着急还钱啦，可以慢慢还：

 

a.公积金党

使用公积金贷款，剩下的商贷也能拿到7折或8折，这类小伙伴请赶紧偷着乐吧。因为公积金贷款利率也就4%，傻瓜式的余额宝投资你就能让你赚回利息钱了，这么低的成本，何必提前还款呢？

 

b.已还了一段时间房贷

如果你选择等额本金的还款方式，且期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，就不用选择提前还款了。因为本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经算比较少的了，实在没有必要给自己造成太大生活压力；

 

如果你选择等额本息还款方式，期限已经过了二分之一，当然也可以提前还款，不过一定要看准时间，选择利息低的时点还款才能节省较多利息，否则，也没什么必要提前还款。

 

说了这么多，不知小伙伴们明白没有，在现在的降息通道中，其实还贷的思路很简单，千万别怕欠银行钱，只要找到年利率大于4 %或5.9%的投资产品，你不仅能让银行帮你买房住，还能额外赚上一大笔钱呢。