提要：全国两会再次透露出房地产将继续趋于宽松的信息,3月楼市也呈现成交回升的迹象。多位开发商及业界人士预计,包括限购限贷等收缩性的政策将进一步实质性放松乃至取消。

值得关注的是,上述政策执行主要在地方,包括二套房贷如何松绑,如何变相突破限购等,地方政府的调控权力变大。

松绑改善型需求

政策面对改善性需求的支持,被认为是对楼市的重大利好。

地产分析师张大伟认为,后续将会放松的政策主要是“有一再买一”的改善。当前二套房贷首付比例各地执行过严,6-7成的首付标准,是在2013年楼市最火爆的时期出台的抑制性政策,当时出台的目的是严格控制改善入市推高房价。

2013年2月,新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策,一线城市以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。从最新的政策信息看,未来将鼓励自住与改善,而二套房首付显然过高,二套房首付回归到5成,将是非常可能的选择。

住建部政策研究中心原副主任王珏林表示,预计接下来相关部委将会对已有的政策作出相应调整,包括研究降低二套房贷首付比例,下调二套房贷款利率,以及对改善性需求重新定义等。

张大伟预计,4月份是最可能出台二套房首付下调政策的时间点。

地方已经先行一步松绑改善型需求。3月17日,济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》,文件显示,对 于首套自住住房已经结清购房贷款,为改善居住条件购买二套自住普通商品房,申请使用住房公积金贷款的家庭,执行首套房公积金贷款政策,即购买建筑面积90 平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。

这一文件正是上述“支持改善型需求”思路的落实,通过调整首套房标准,下调了二套房改善型需求者的首付比例。预计后续会有很多二三线城市跟进。

值得注意的是,二套房贷的首付变化对市场的影响,主要在一二线城市,这些城市的改善需求总量较大,信贷需求较高。而目前的三四线城市,因为市场供应已经绝对过剩,二套房贷的松绑影响不大。

美联物业全国研究中心人士指出,房地产调控的指导棒已由地方政府接手,分类指导、地方化特色将自由发挥。

一线限购退出争议

目前全国执行限购的城市只有5个,四个一线城市及三亚。早在去年四季度,原万科北京区域董事长毛大庆提出一线城市高端市场放开限购的提议;在今年的全国两会上,亦有政协委员提出类似观点。

美联物业认为,放开高端市场限购可增加税收的说法相对薄弱,原因是高端市场成交占比一向较小。目前的情况是,限购已经不再成为限制居民购房的主 要因素,对房地产市场的信心反而才是根本,因此放开限购与否已经不再重要,地方政府也无必要冒此风险。但也不排除一线城市放开限购,从高端市场这个层面开 始。

上海同策咨询总经理张宏伟则认为,在当前市场背景下,豪宅市场成交量价变化情况,对普通商品住宅没有太多影响。高端豪宅可放宽或放开限购政策;普通自住需求的中小套型商品住宅继续限购,坚持去投资化。

以北京为例,机构数据显示,今年北京单价10万元左右的高端豪宅供应量在2000套左右,而过去高端豪宅每年的成交量峰值在200套左右,去化 压力非常大。业内认为很有必要放开这一领域的限购;而普通商品房的供应目前处于相对正常水平,如果放开限购可能引发恐慌性购房。

从地方政府可操作的层面,“限购直接取消的可能性很小,而通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大”,北京多位业内人士指出。

深圳开发商人士表示,一线城市居住证制度的出台,将降低购房资格办理难度,而一旦经济下滑过快,不排除出台部分房源、或者部分客户的松绑限购政策,其中广州、深圳可能性更大。

银行信贷供应是关键

从限贷限购的发展轨迹来看,行政性、一刀切调控正在逐渐退出,未来房贷将更加市场化,由商业银行自主决定是否下调首付比例及利率,正在成为可能。

保利地产有关人士指出,流动性及信贷是影响房地产的重要因素。预计年内货币政策仍将持续走宽,以对冲外汇占款下降,保持合理的流动性。

商业银行对于房贷的意愿究竟如何?民生宏观研究团队认为,目前基础货币仍存缺口,降息后货币市场利率不降反升,证明流动性缺口依然存在,短端利率不降,央行货币宽松效果大打折扣,预计还有更多的宽松货币措施出台。

张大伟进一步预计,3月份之后,再次降准、降息的可能性较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力,预计在3月份将会出现首套房贷款利率85折左右 的折扣,对于购房者而言,相当于房价变相出现了下调。在楼市基本面仍然是以“去库存”为主的市场背景下,银行等金融机构继续强化对于楼市的“风险控制”是 必要的。

但随着存款利率市场化的推进,银行等金融机构获得资金的成本仍然较高,房贷利率不太可能出现大幅下降的空间,小幅下降是值得期待的,比如房贷利率回归至九折左右的水平。