投资国外房产的风险

　　1、市场波动风险

　　国人海外房产投资最大的风险来自于市场剧烈波动，2007年全球金融危机爆发后，各国房价均大幅回落，据报道美国房价总体回落幅度约三成，佛罗里达州回落幅度更达六成，海景房可谓“死资产”，跌幅令人大跌眼镜，据介绍，原本170万美元的海景房，降至5万美元仍无人肯买。

　　目前我国尚未经历过一次完整的房地产周期波动，无论房企还是普通民众对此可以说毫无经验，难免有很多人迟早会交学费。因此要对目标国家的经济发展趋势及房地产周期波动规律要有基本了解，认真分析所在城市发展潜力及人口流入状况。

　　2、政策政治风险

　　不仅国内有房地产调控政策，外国政府也会根据实际状况尤其民众反映随时做出调整，比如限购、信贷、税收政策等，澳洲近来就针对违规购房实施强拆豪宅，受害者中不乏华人。此外政治风险如排外事件等往往事发突然，原因复杂，因此要关注国际变化，尽量抱团出海，提高维权能力。

　　3、交易环节风险

　　有些跨国房产中介以低房价、置业可移民、永久产权、自由买卖等作为卖点，宣传时故意夸大其辞并不少见，存在提供虚假或隐瞒真实信息的情况，或夸大回报率、或未提示风险。海外房价不高，交易成本不低，有的房子价格明显偏低，就如同国内标注低底价起，以此吸引购买者，而实际加上维修成本等则可能翻倍。

　　此外还可能会有质量与交房环节纠纷等，维权成本相对较高。因此要深入了解当地开发商的资信，掌握楼盘的建设周期和付款方式，规避投资风险。选择中介代理公司时要特别谨慎，要优先选择营业年限长、规模大、信誉度高的中介。

　　4、运营阶段风险

　　国外普遍征收房产税，房产持有成本较高，物业增值速度却较慢，据反映想卖还找不容易到买家，在很多地方想租实际上也是很困难的。远隔重洋，如何维护管理也是个问题，租客素质、治安状况、业主责任等要有所考虑。此外有的国家如美国外国人出售或继承房产，还要缴纳一笔不菲的所得税和遗产税，面临养房和高额税收的双重负担，对此要有心理准备。

　　5、税费成本风险

　　国外与房产有关的税费主要有房产税、契税、土地税、印花税以及增值税，还有维修费、律师费、保险费、管理费等，各国皆有针对非本国人的额外税费。因此要详细研究各国的房产税费情况，衡量税费成本是否足以承担。

　　6、资金转移风险

　　此前个人海外置业资金主要通过组织亲戚朋友采取蚂蚁搬家的方式转移到海外账户，而今资金快速流出已经引起高层重视，外汇管理趋于从严，资金如何安全转移是海外房产投资的前提，因此要有金融领域专业机构人士指导。

　　总之，各国经济状况、文化习俗与政策法律环境迥异，相比国内，海外置业更为复杂。同时国际的流动资金也不少，且精明的投资者及投资机构众多，有好的投资机会人家也不会错过，房产投资背后必然面临着全球竞争，因此不要有过高的投资回报预期。

　　一方面要比较各国房产投资的优势与劣势，同时所存在的市场、政策、政治、汇率等风险必须正视，要事先做好功课，避免盲人摸象式置业，对于出现特殊情况或不可控因素，要有紧急处置的心理准备。即便在法制健全的国家，散户投资的风险依然较大，因此要抱团出海，并借助专业机构和专业人士的力量。

　　投资国外房产哪国好

　　投资国外房产主要有下列这些国家：

　　1、美国

　　特点：风险低、收益稳定、回报率高、制度完善

　　根据仲量联统计数据显示，中国投资商2016年在国际不动产市场共投资326亿美元。其中46%（151亿美元）在美国投资，最主要的投资地为纽约。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。此外，与中国最大区别就是，美国一二级市场并重，其中二级市场更为活跃。这就保障了我们投资美国房产日后可以轻松出售。而且完善的法律让投资者更为放心。

　　2、英国

　　特点：供不应求、收益稳定、以房养学、政策利好

　　近期，普华永道对全球30个国际大都市（包括北京和上海）进行各项指标的排名，名为“机会之城”，其中，伦敦综合排名第一，这并非浪得虚名，英国房产的优势非常明显。英国因为新土地资源非常有限，加上激增的移民人口，导致当地房产长期处于供不应求的状态，物以稀为贵，据中国行业研究网统计，伦敦部分地区的房价一度涨幅已超20%。

　　3、澳洲

　　特点：市场稳定、永久产权、贷款灵活、投资门槛低

　　2015－2016是过去7年中澳元汇率最低的时刻，也因此，澳洲在这两年成了全球房产投资者追捧的市场。澳洲房产发展已有百年历史，澳洲被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场。作为一个资本主义国家，私有制是经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，不存在遗产税，这是澳洲房产最为诱人的地方。而且，澳洲对海外投资者非常友好，投资人只需首付和海外收入证明，便可以通过澳洲当地银行贷款。并且房市租金回报率非常可观，每个星期的租金回报基本能覆盖银行贷款利息，达到以租养房的目的。

　　4、日本

　　特点：质高价低、永久产权、回报率高、租赁活跃

　　投资日本房产最大的优势除了产权是永久性的，还可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证，容易获得投资经营签证。日本的房屋通常有专门的管理公司代管出租事宜，这让远在国内的投资客非常省心。

　　5、德国

　　特点：稳健上升、升值空间大、低风险率、前景良好

　　德国房产市场被英国《金融时报》称作“童话”，尤其是住宅市场几乎没有受到融危机的任何影响。根据《全球房地产指南》显示的各国黄金地段房价，相比中国、加拿大和澳大利亚，德国的价格极其低廉，对德国房产投资者而言，这就意味着巨大的上升空间。根据仲量联2016年数据显示，过去3年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市进了组合投资交易（39%）。

　　美国因为移民、子女留学等需求，一直是最受国内高净值人士关注的国家。其中，纽约、洛杉矶等是热门城市，而东部及中西部低房价城市如休斯顿、奥兰多等，也开始受到国内投资者关注。

　　在投资房地产的时候，国家的环境、风土人情、法律、税制、政治等等，也是非常重要的因素。

　　投资国外房产注意什么

　　1、经济因素

　　在国外投资房产有很多需要注意事项，最为常见的就是在国外购房需要了解当地的经济情况，经济上不断的发展对其房产市场的帮助是非常大的，有助于你更好的在海外投资到合适的房屋户型，不要盲目的投资海外房产，要了解其当地的房地产市场跟经济之间的关系，这点上很重要。

　　2、房产政策

　　对其国外各地房产政策进行了解，因为海外投资房产的主要目的无非是投资固定资产，对将来移民或者是孩子读书有一定的帮助，因为每个国家的购房政策都不同，对于新房和二手房投资的流程上都是有区别的，所以说要多加了解。

　　3、房贷利率

　　国外房产投资要是贷款的话，那么最好用银行贷款，对其贷款的利率进行了解，最为重要的是还需要管理好海外房产，海外房产投资需要对其周边的环境进行管理，有助于你可以更好的在海外投资房产，在国外房产投资一定要慎重，不能盲目，投资还需要控制好投资成本，对自己购房的目的等都需要多加了解，有助于你更好的在海外投资房产。